机会!无锡万亿GDP之后我们除了自豪还要明白什么?

无锡搜狐焦点 2019-04-13 13:35:15
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历史总让我们相信,大道轮回,周而复始。 无锡这座有着千年文脉积淀的城市,在经历了“鱼米之乡“、”中国民族工商业的摇篮“等高速发展后,前几年,诸多经济指标增速却在江苏“垫底”,曾一度被指“失去了苏B该有的地位”。 2017年,无锡经济总量突破万亿

历史总让我们相信,大道轮回,周而复始。

无锡这座有着千年文脉积淀的城市,在经历了“鱼米之乡“、”中国民族工商业的摇篮“等高速发展后,前几年,诸多经济指标增速却在江苏“垫底”,曾一度被指“失去了苏B该有的地位”。

2017年,无锡经济总量突破万亿,成为中国第14个“万亿俱乐部”成员。2018年持续稳步增长,规模以上工业增速20年首次跃居全省第一,久违的“太湖明珠”再次站上历史舞台。市长黄钦说:“无锡经济形成了多年未有的、可持续发展的良好态势”。

▲太湖明珠-无锡

这种良好态势的重新形成,能够给我们什么样的启示?作为一个地产媒体人,我想从经济、文化、居住三个维度来看,无锡价值回归后的机会有哪些。

启示1:经济增速会带来房地产的持续繁荣

经济增速与房地产的关系一直是经济学家关注的重点。一种声音认为,经济下行,房价就会上涨。在我看来,这是一种短期视角,即经济下行,国家为了稳经济保增长,会把增加房地产投资和消费作为推动经济增长的重要抓手。背后意味着调控政策会有所松动,房价自然就会反弹和上涨。

但这并不是经济与房价的关系,是调控与房价的关系。从历史经验看,经济增速放缓是近些年才出现的,而房价的涨跌是周期性的。但我们也应该看到,剔除政策这个因素,经济与房价应该是正向关系的。只有经济出现稳定、长期的增长,企业利润有所改善,人们购买力提高,才能对房地产形成有力支撑。

▲无锡2018-2019房价走势 (数据来源网络)

同时,经济增速与房地产的关系还需要看地方经济对房地产的依赖程度。依赖程度越高,房价的影响越大。从一份全国重点城市对房地产依赖程度的榜单看,一线城市对房地产的依赖程度开始减弱,二线城市依然保持着较高的依赖度。这也充分说明了GDP的水平越低,受政策波动越大。除了三亚、海口以房地产投资为主要拉动的城市以外,昆明、郑州、西安超过30%,近两年,房价上涨幅度也是多年未遇。

▲全国大中城市地产投资依赖度排行榜

从无锡的依赖度来看,低于南京和苏州,仅比深圳高一点。一些专业人士认为,正因为无锡的GDP增长并不主要依赖房地产投资开发,无锡才能更加从容地做好房地产调控,楼市才避免暴涨暴跌的出现。

再看无锡的经济数据:2018年无锡经济继续保持着7.4%的增速,高于全国6.6%的增速水平,且连续三年保持在7.5%的中高速增长区间。可以看出,在全球经济下行的大背景下,无锡的经济增速不仅稳定,而且增速不低。

过去几年,无锡外迁2000多家企业,在痛下狠心治理环境的同时,大力发展新兴产业,引进如华虹、海力士等重大产业项目,连续举办物联网大会,打响了物联网技术的城市名片,传统的工商业更是砥砺奋斗,在中国企业五百强、中国民营企业五百强、中国制造业企业五百强等榜单中,收获骄人成绩。

▲世界物联网无锡峰会

这场持续的经济复兴运动,给地产带来了巨大的信心。去年,无锡新进开发企业达到11家,这其中手笔最大当属华侨城,300亿签约梁溪区古运河度假区的整体规划和打造。2019年4月3日,被称之为“历史性土拍“上演了抢地大战。4块土地,150分钟,近60家房企参与竞拍,最高溢价79.39%。土地市场的高涨热情,折射了房企对无锡未来发展的信心。

▲无锡4月3日土拍触发摇号机制

经济增速和地产发展应该是互为因果的关系。经济发展既不能过快,也不能太慢,这和房地产市场的健康稳定是相辅相成的,但可以预见的是,无锡这一轮的经济增速的向好面正在影响着地产市场,随着大项目的开发和城市功能的不断完善,老百姓从“生活”到“品质生活”甚至到“优质生活”的居住时代已经到来。

启示2:文化自信会提升无锡对品质的追求

“无锡人有钱!“,这是提问 “你觉得无锡人最自豪的是什么“得到最简单粗暴的答案。事实上,从人均GDP和地均GDP的排名来看,无锡人确实有钱。

▲数据来源:江苏省统计局

从统计数据看,无锡人均GDP已达17万,在全省排名第一,在全国,超过北上广,仅次于深圳。这就是无锡人“底气“的来源,能够短短三年就从”看衰“中,回到历史舞台,成为不可小觑的”江南盛地“,背后除了经济发达外,文化底蕴也是原因之一。

▲无锡统计局数据

经济的发展是文化积淀的成果,无锡自古就是历史文化名城,历史名人更是数不胜数。顾恺之、徐悲鸿、徐霞客、顾宪成、钱钟书……,无锡人骨子里是有“文化自信“的。这种文化的积淀影响着一代又一代的工商企业家,造就了无锡工商文化发祥地的美名。

▲无锡阿炳故居

▲无锡钱钟书故居

2018年12月3日,江南文脉论坛在无锡拉开大幕,这次文脉论坛文化大咖云集,300多位来自国内外文化研究领域的专家汇聚一堂,省委书记娄勤俭专门就研究传承发展江南文化作出批示,中国文联名誉主席、全国政协原副主席孙家正到会祝贺。这次文脉论坛是江苏文化的一次盛会,首届选址无锡,并把永久会址放在了无锡,充分反映无锡文脉在江苏的地位。

文化的兴盛发展,充分反映了经济基础决定上层建筑的理论。无锡的人文积淀决定了无锡人对“品质“的追求正在日益增强,而地产是其中最好的一个缩影。

▲首届江南文脉论坛

过去十年,无锡的房地产发展经历了从”单纯的造楼“到”注重外立面、注重户型、注重景观、注重配套,地产开发越来越精细化。这虽然跟品牌房企进驻带来新的理念有关,但绝大数房企还是以迎合无锡人的需求变化为首要任务,好产品加上好配套一度成为无锡热销楼盘的标配。

如果说造楼是1.0时代,社区配套和景观营造是2.0时代,那无锡又将迎来以华侨城为代表的3.0时代:构建城市文化旅游配套的品质居住时代。

启示3:十年焕新,居住价值回归“中心城”

过去十年,是无锡经济转型升级经历的阵痛和自我修复的过程,也是无锡城市格局拉开的十年。摊开如今的城市界面,与十年前对比,已经发生了翻天覆地的变化。随着“南拓北展、东联西优”发展战略的加快实施,无锡的版图和城市框架逐渐被拉大,原本荒凉的“郊区“已经入住了大批新居民。

在城市版图拉大的过程中,置业分化愈发明显。太湖新城、惠山新城、锡东新城的分别对应着不同的置业人群,太湖新城由于自然条件优越,又是无锡城市新中心,集聚了众多品牌房企的争夺,也是无锡“地王“最多的区域,不少无锡人把改善居住首选放在了滨湖区,所以”置业向南“是这些年无锡有钱人的主流方向。

▲无锡太湖新城新貌

但伴随着城市格局的拉大,主城区已今非昔比。2015年,无锡撤销崇安区、北塘区、南长区,将三区合并设立梁溪区。这一举措在当时不少人极为不理解,但经历3年发展,梁溪区的综合竞争力日渐加强,梁溪区正以无锡城市核心的全新面貌散发着魅力。

▲市区空间结构规划图

过去由于区域面积的限制,中心老城无法大力发展。如今在无锡市新一轮城市总体规划中,新的机会跃然纸上。根据规划要求,进一步做强中心老城“核心位置”,积极开展“历史城区双修”,全力打造运河文化魅力之城。

▲梁溪区建设如火如荼

这一规划即将带来的影响,可能是爆发性的,一方面,渴望回归主城的置业人群需求积压已久,另一方面中心城得天独厚的条件是居住回归的有力支持。首先,中心城的版图不断扩大,成为无锡最具想象力的发展城区。这里拥有恒隆、百盛、大东方等高端购物中心,也有崇安寺、南禅寺最符合大众口味的消费目的地。

▲无锡旅游打卡地-南长街

其次,无锡的城市文化底蕴积淀于此,深藏在高楼林立的古街旧宅,是老无锡的“情怀”所在。这里有王兴记、拱北楼、三凤桥等一批老字号难以割舍的无锡味道,另外,中心城聚集了无锡最好的教育资源,有连元街、锡师附小等一批百年名校,半数无锡高端家庭把希望寄托在这里。

最为重要的是,三区合并对于“运河文化魅力之城”的打造有着非凡的意义。在此规划下,一个新的居住模式正在被酿造。

2018年7月10日,深圳华侨城与无锡市梁溪区政府签署“古运河风情小镇”合作协议,规划12.8平方公里打造国家级运河旅游度假区,计划投资300亿,10年时间打造一个世界级文旅休闲示范区,形成“一线贯穿运河、二园玩活运河、三群落提升城市品牌、四片区全域开发”的大文化旅游格局。不同于普通的配套建设,华侨城通过34年成熟的文旅项目打造经验,立志将古运河度假区建成集生态度假、休闲观光、城市庆典、艺术集群、品质居住多重功能的世界级运河文化旅游休闲示范区。

▲无锡古运河项目签约

这一大手笔投入和规划,标志着无锡居住进入文旅大时代。以12.8平方公里古运河度假区的整体打造为契机点,以全新的城市规划格局为依托,“回归中心城”已成共识,无锡高端居住人群过去十年“置业向南”的格局也会由此改变。

这种“回归”呼应着无锡城市地位的回归,呼应着无锡人对品质的追求。可以预见的是,12.8平方公里对于650万人口的无锡而言,“抢占运河湾”无疑将成为地产界炙手可热的话题。

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