前5个月楼市供需两旺 哪些因素影响后市预期

　　日前深圳市规土委发布数据显示楼市开始进入供需“旺季”。有分析人士认为，从今年前5个月深圳一二手商品住宅的销售情况来看，各种增加供给的手段卓有成效，预计今年深圳全市有100多个楼盘上市，总计供应5万多套房源，比去年增长50%，加上正在征求意见的深圳房改新政的正向引导，将对市场预期带来改变，抑制“喝茶费”之类的投机回潮。

　　数据

　　新房房价“二十连跌”

　　据深圳市规土委发布数据显示，5月，深圳新建商品住宅均价为54111元/平方米，环比下跌58元/平方米，跌幅为0.11%，较去年同期下跌0 .74%，新房价格连续20个月平稳回落。在成交量上，深圳楼市红五月表现得较为“亮眼”，本月全市一手住宅共成交2564套，环比上涨32.6%，同比去年同期亦上涨10.6%。

　　5月，深圳楼市需求同样升温。依据深圳市规土委发布数据，5月深圳新建商品住宅销售面积为25.93万平方米，环比增长38.6%。至此，2018年前5个月，深圳新建商品住宅销售面积共计100.95万平方米，同比增长32%。

　　在供给端，5月深圳全市新建商品住宅批准预售面积共计48.15万平方米，环比增长125%，同比增长230%。至此，2018年前5个月，深圳新建商品住宅批准预售面积共计86.27万平方米，同比大幅增长47%，快于新房销售量增幅。

　　据深圳中原研究中心分析，从区域上看，5月南山成交面积环比下跌58.9%，罗湖成交面积下滑7.9%。其他各区成交面积均有所上涨，其中福田区成交面积为3.3万平米，环比上升558.6%，增幅较大。从5月各区价格变动来看，全市各区的均价仅罗湖、龙岗有上浮，其余区域均呈现下滑态势，其中南山降幅较大，成交均价环比降幅为19%，均价为7.2万元/平米。5月，壹城中心连续四个月蝉联成交楼盘首位，排名第二和第三的分别是京基御景中央和佳兆业未来城，这两个楼盘均位于龙岗大运。

　　二手房成交创今年新高

　　上个月二手住宅成交刷新今年纪录，成绩亮眼。据深圳市规土委发布数据，5月全市二手住宅共成交6683套，环比上涨13.3%，创下今年以来的新高。二手住宅销售面积为53.04万平方米，环比增长12.3%。至此，2018年前5个月，深圳二手住宅销售面积共计223.06万平方米，同比增长16%。

　　据深圳中原研究中心统计数据，从区域上看，5月各区二手住宅均价大部分上调，仅龙华、福田价格有所回落，分别下降1 .1%和1 .0%。而南山、盐田涨幅较大，分别为1 .2%和1.1%。从各区成交分析，仅盐田成交出现下跌，其余各区都有不同程度的上涨。从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比55%，上涨房源多于下跌房源，其中涨幅在0%～5%的房源占比较多，达到32%。

　　解读

　　供需预警指标回落新房供应预计增长50%

　　深圳链家研究院分析显示，5月末深圳新房住宅可售房源25367套，新房供应增多、去化较快、成交增长，库存仍处低位，住宅去化周期缩短至10.7个月。深圳市房地产中介协会分析表示，5月份较为集中的推盘潮及一二手住宅价格倒挂共同助推今年5月份的楼市成交升温，特别是一手住宅的成交活跃度大幅上升，成交量也创下春节以来的新高。从整体而言，今年的“红五月”成色较足。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋分析称，5月深圳楼市供需两项预警指标均从之前的偏热区间回落到正常区间。5月楼市供应成绩表明各种增加供给的手段卓有成效，有利于促进市场供求关系的平衡，促进房价稳定。

　　王锋表示，今年深圳全市预计有100多个楼盘上市，总计供应5万多套房源，比去年预计增长50%的供应量。供应量的大幅增长，不仅有利于平衡市场供求关系，也在严格的调控政策作用下，对市场预期带来改变，进而抑制投机回潮，“从今年全市已开盘的住房项目销售情况看，占全市住房供应70%的非热点区域，开盘去化率不高于50%，个别楼盘开盘去化仅10%，市场保持理性。少数热点区域、热点楼盘，由于采取了严格监管、公开摇号等措施，项目有序销售，刚需得到保障，投机受到严控”。

　　房企融资难度增加新房推盘量将稳步加速

　　深圳中原研究中心则分析表示，今年房企融资难度大大增加，融资成本大大提高，房企需加速资金回笼，预计在市场需求和自身资金需求的双重压力下，新房市场推盘量将继续稳步加速。5月新房市场批售、推售皆大增，创今年新高，成交量也随之显著增加。

　　从全国来看，5月政府采取“主动出击、露头就打”策略，多地出台新政抑制炒房热，同时在租赁市场加大租赁用地供给和金融融资政策支持力度，资金向租赁市场转移的同时也让市场租金稳步上涨，未来租金也将成为政府的调控目标。

　　余音

　　一二手价格倒挂 喝茶费传闻不断

　　而在供需两旺的背后，一二手住宅价格倒挂也让一些新开盘陷入“喝茶费”的传闻。从万科瑧山府到山语海，再到华润城润府三期，开发商疲于辟谣。

　　“喝茶费其根本原因是供求关系紧张。”一中介高级置业顾问傅先生表示，这种现象还产生了利益链，比如某些中介机构通过监管喝茶费、好处费等将款项用于短期借贷等等。“据说某中介将业务重心放到推广喝茶费的新盘上，光监管喝茶费(不含中介佣金)每月可达到4000万元左右，凭借的就是跟若干个大型开发商高层的信任关系。”

　　在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，限价政策对市场的干预和影响比较大，喝茶费猫腻只是其中一个表征。从战略角度和长远利益来看，还是要加大力度，完善落实长效机制。调节好内部的资源和投资分配，落实好保障人才和中低收入阶层住房需求，当这部分群体有了安全保障之后，对于其余的商品房市场放开。

　　深圳地产评论人朱罗纪认为，政府应该解决两个问题：一方面要增加供应量，另外一方面要去投资化。也就是说要推出一些让刚需买得起的房子，又设置一些严厉的条件让投资者进不来。某龙头开发商深惠区域销售总监林先生提出建议，“对于刚需置业，银行的贷款利率不应该上浮，而应该更优惠；同时，政府应该有政策鼓励开发商将房子卖给刚需”。

　　走势

　　深圳链家研究院：6月预计成交维持相对稳定

　　对于深圳楼市后市发展，深圳链家研究院分析称，6月正值中、高考，按照往年惯例，学区房关注度将有增加。因此，6月份预计成交维持一个相对稳定的态势。但是，由于调控存在，以及一些需求5月份已经释放，市场再次突破，冲击8000套可能性比较小。链家认为，当前深圳房价已经进入稳定发展态势，再次调控加码的可能空间有限。买卖双方博弈还会存在，其中换房业主面临着买卖的双重选择，放盘时价格较为坚挺。当前物业成交难度增加，一些业主存在一定的惜售心理，使供需矛盾扩大或供需错配。但同时，置业者又期望成交时存在更多的议价空间，不断的看房中寻求“中意”的物业。因此，价格会延续稳定微升的态势。

　　深圳英联国际不动产集团郭建波：高端住宅会有涨价预期

　　深圳英联国际不动产集团郭建波在接受过家家财经采访时表示，正在征求意见的深圳房改新政关键数字是60%政策性住房和40%的商品房增量比例。根据全程参与这次新政制定研究的深圳综合开发研究院副院长曲建教授估算，深圳要通过这个新政完成香港和新加坡的住房结构至少需要15到20年时间。郭建波认为，新政需要落地和建设的时间，也需要政策性住房的合理分配制度保证其持续。短期内，深圳房价依旧会坚挺，特别是高端住宅市场会有涨价预期。但3年后随着住房存量结构的快速变化，普通商品房会是持续贬值的趋势。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋：调控精准市场平稳发展

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，总体上看，深圳作为容易出现投机炒作的一线城市，坚决贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，调控决心坚定、调控力度加大、调控措施精准，持续保持着市场平稳健康发展的势头。近期，深圳市政府公布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，全面落实党的十九大精神，系统构建面向2035年的深圳住房供应与保障体系，“这一文件的出台，有利于加快构建租购并举住房制度、加快建立房地产市场长效机制，从长远夯实房地产市场持续稳定健康发展的基础”。

　　旁白

　　Q房网(深圳中)新房项目部策划副经理曾兰客户：对合适盘源及时出手

　　因为政策导向比较明确，从客户的角度看，买家更重视产品的品质。相对过往，限价政策让客户趋于理性，会根据情况去选择合适的盘源，观望情绪稍微少些，对自己合适的盘源会及时出手。正因为如此，一方面，开发商要更重视自己产品的研发；另一方面，市场还有需求，限价导致盘源的推出频率越来越慢，所以优质盘会受到更多的青睐。

　　深圳市瑞邦置业顾问有限公司黄先生：基础居住供应获金融支持

　　“居者有其屋”，居住属性应强于投资属性。改变这种现象的根本途径必然是改变供求关系，比如加快长租公寓的项目建设和产品规划例如城中村的棚改升级，增加安居房公租房的供应，同时加快金融机构对这些基础居住供应业态的金融支持；其次，从严控制购房者的金融杠杆。同时针对拥有多套房产的家庭征收房产税。

　　Q房网福田北区天然居三分店店长余志贵：最需要的是供需均衡

　　健康楼市最需要的是供需均衡及正向引导。其一，住房首先满足居住属性；其二，居住归居住，投资归投资。我建议，加大不同层次的住房供应，多方向多渠道分解引导，各得其所。普及日常理财知识，拓宽投资渠道，树立正确价值观。让一切回归本质。

（来源：南方都市报）