房地产行业洗牌仍在继续 专家:房企最困难的时刻或已过去

无锡搜狐焦点 2020-06-17 16:16:47
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房地产行业依然在进行洗牌。据人民法院公告网显示,截至6月5日,今年以来房地产企业的破产数量为208家,超过2018年上半年177家的数量,与2019年同期持平。对此,有专家指出,房企最困难的时刻或已过去。

房地产行业依然在进行洗牌。据人民法院公告网显示,截至6月5日,今年以来房地产企业的破产数量为208家,超过2018年上半年177家的数量,与2019年同期持平。对此,有专家指出,房企最困难的时刻或已过去。

有知名房企陷入困境边缘

从2019年起,破产的房企中,开始出现了一些曾经规模较大的企业,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。2019年10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托申请查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。

更早之前,宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整,消息流出后也引来市场热议。2019年6月17日,上市公司ST银亿发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。

不仅是中小房企破产数量增多,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企外,2019年五洲国际、新光集团等也先后被曝出资金链危机。

进入2020年,1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,所涉货值超千亿元。而5月13日,泰禾集团公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。

房企融资成本高资金压力大

从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力下,易导致房企资金链断流,从而面临债务违约,更严重的或导致破产重组。

易居中国执行总裁丁祖昱认为,一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间。随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌。在房地产融资上,也持续收紧,小房企的资金压力较大。

据悉,目前房企破产的主要原因是资金链出现问题,加上融资成本较高,部分房企难以负荷。从克而瑞监测的80家房企来看,目前平均融资成本为7.47%,为近5年最高。值得注意的是,销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快,显著高于行业平均水平,由此可见,业绩排名更低的小房企融资压力更大。

丁祖昱表示,面对行业的洗牌,未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展,其中融资能力是核心。然而,相较规模房企而言,销售额在100亿~300亿元的小房企贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。

专家观点

房企最困难时刻或已过去

广州市房协专家委员会专家邓浩志指出,房地产企业最困难的时刻可能已经过去了,从全国的数据看,从3月开始,楼市已逐步恢复,大多数城市楼市已恢复到正常水平的80%以上,有的甚至超过了去年同期水平。房价上,70个大中城市也有超过50个出现了上涨,所以楼市还是得到了比较强势的恢复。未来一段时间,无论是大小房企,只要稳健经营,应该能够获得较好的发展机会。不过,目前传出资金紧张的部分房企,其根本原因是之前扩张过快,至于疫情所造成的冲击,可能还是短期因素。总体趋势而言,淘汰部分房企也是必然结果。

中小房企面临两大困难

世联行高级分析研究员崔登科表示,中小房企现在最大的问题就是拿不到优质地块,部分企业资金流动性还出现了问题,所以说就更困难了。如果要维持公司开发的运营,金融贷款的成本也不低。同时,大房企都在一二线城市拿地,地价也并非小房企所能企及的。所以中小房企面临的两大问题就是拿不到好的地块,以及资金链贷款的压力。一旦资金流动性出现问题甚至断裂的话,房企就容易出现倒闭。在疫情期间,国家也出台了一些帮扶政策去扶持这些企业,目的也是防止倒闭。

市场整体仍然健康平稳

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产行业进行洗牌,首先从客观上来说,有的是因为房企规模比较小,有的本身就有一些司法纠纷,或者说这家房企本来就不打算继续拿地扩张,想剥离地产业务了,所以已进入到实质性破产。第二方面,房企破产对市场也有一定影响,至少说明一些中小房企在扩张过程中遇到了压力和瓶颈。但是同时也要注意的一点是,房企破产并不代表市场非常悲观,就目前来讲,房企虽然有压力,但总体还是健康的。此外,不仅中小房企,一些大房企也同样面临压力,如资金、销售等方面,这些都是市场客观存在的问题。

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