无锡商品房买卖常见陷阱需警惕

随着全国范围内房地产调控的不断深入，全国各地楼市都存在不同程度的降温。但无论买卖或是租赁市场如何变动，消费者在参与商品房交易行为时应当注意或者防范的风险都一直存在。那么，消费者在进行商品房交易过程中经常面临哪些陷阱？存在什么样的交易风险？如何操作才能使自己的财产万无一失？

本期《律师说房》邀请江苏法舟律师事务所张虎律师对常见问题以及陷阱进行了介绍，并给出化解风险的建议和意见。

陷阱一：口头夸大

案例：63岁的老王退休后打算买一套小户型房产作为养老居住，买房时听置业顾问介绍，看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时，没发现总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积缩水了一半。

支招

：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视为“要约”。因为户型图上还有这么一句：“本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此，如果置业顾问口头陈述或承诺*的，建议购房者要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。

陷阱二：赠送的地下室问题多

案例：陈先生购买了一套叠拼别墅，获赠了负一层地下室。原打算将地下室做影音室的，但后来发现不妥：虽然《使用说明书》和《质量保证书》上写明“地下室防水渗漏保修5年”，但无采光、通风的地下室很容易损坏电器。地下室形同鸡肋。

支招

：保修期是按照交房时间起算的。赠送的地下室，是业主专有部分之下的非公共部分，属个人受益，因此，若超过保修期出现渗漏等质量问题，在司法实践中，往往不能通过业主大会决议动用大修基金维修，一般由业主自己买单。

陷阱三：忽悠“优惠限时结束”

案例：不少售楼处在房子的数量、户型、朝向等推出和价格制定上做文章制造假象，实在太常见了。而所谓的“较低价”，一旦有客户来购房，就不翼而飞了。

支招

：很多售楼处都设立了销控表。置业顾问说其它房源已经卖了，就剩这几套了。实际不然，多半是开发商制造的紧张空气；说“活动今天为止”、“明天优惠结束”，多是带有欺骗性质的销售策略行为，容易造成房屋抢手、不抓紧预定就无满意房屋的假象。目前在房地产交易过程中，开发商处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决拒签。

陷阱四：隐瞒规划欺诈购房者

案例：李女士是某区某花园的住户，已经收房2年。现在开发商突然说有一个配套小区物业用房的室外场地规划未完成，要拆掉住房室外的3处花台，腾出地方修建其他配套设施。200多名业主进行反对，开发商仍坚持修建。

支招

：开发商无权自行改变规划设计。如果开发商明知规划设计，却刻意作虚假宣传的话，那就涉嫌欺诈，应当承担相应的法律责任。法律明确规定，以欺诈方法订立的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销，并可要求对方赔偿相关的损失。

陷阱五：设计有安全隐患等问题

案例：2015年郑先生在某小区购买了一套房。但之前在图纸上并没有看到排气口会在住家窗户的位置，交房时才看到。这个排气口是用来排放废气的，刚好在他家窗户那里，非常不利于人健康。

　　支招：房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝收房。购房者在哪些条件下可以拒绝收房？一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

陷阱六：精装房其实并不“精”

案例：2016年6月，刚大学毕业的小王在父母的资助下在某公馆买了一套精装房。但2017年2月小王收房验收时发现房屋存在很多问题：没有按照合同约定的品牌装修、生活阳台没有做防水、洗手间流水不畅等，导致不能收房。小王称，同时收房的多户人家都反映存在类似问题。

支招

：消费者首先要搞清楚精装房合同上约定的是“精装修”还是“全装修”。但如果合同没有明确约定，房屋一旦出现问题，维权会比较麻烦。同时，购房者买房时要锁定相应的装修标准，收房时要一一检查。

张虎律师提醒，对很多家庭来说，买房是一件大事，万万不可轻率。在购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，防止陷入房地产消费陷阱。一是不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，较好要求开发企业以书面合同形式予以确定。二是要查验商品房项目的各类手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照、开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。三是要到房屋现场进行查验，了解房屋的坐落、户型、房屋周边环境等。另外，建议房屋买卖过程中委托有经验的专业人士参与，让自己的切身权益不受损害。（小维）

来源：江南晚报