价值爆发期已至! 无锡下一个“站在风口上”的板块

今年全国第七次人口普查的数据公布，一个重要趋势，受到广泛关注：

我国城市对流动人口的吸引力度进一步加强，流动人口仍呈现向中大城市聚集的趋势！

▲ 七普长三角地区人口流入情况

在大都市圈的历史性趋势下，继续采用摊大饼的发展模式显然不可取，城市发展的一切都要围绕「人」展开：

如何医治“大城市病”？如何利用好有限的土地？如何产城融合？如何让市民在步行范围之内就能解决生活所需……

为了实现城市的可持续化发展，优化城市空间，一种新的城市开发理念应运而生，那就是 TOD 模式！

▲ 示意图

什么是TOD？

TOD（Transit-Oriented Development）概念简单来说，就是以公共交通为导向的开发模式，集产业、文化、商业、教育、居住等为一身。

从广义上来说TOD是以任何交通设施建设为主导的城市开发活动，而无锡人所熟悉的地铁上盖项目只是其中的一种。

▲ 示意图

当一座城市开始既要“里子”（向存量更新要发展）、也要“面子”（向高级城市要格局），TOD成为了“大城市的解药”。

尤其是大型的城市TOD综合体，已取代传统意义的市中心，造就了一个个城市新核心。

▲ 伦敦金丝雀码头TOD

▲ 日本新宿TOD

比如，作为国内TOD发展的先驱者，香港排名前列TOD项目——九龙站TOD。

以九龙站为原点，将地面的写字楼+住宅，配合半地面的商业，与地铁、巴士站和高铁站枢纽进行融合，成为满足市民出行、购物、工作、居住、娱乐、休憩等完整的城市多功能社区。

九龙站TOD项目是香港城市发展史较大的建筑综合体之一，深刻影响着九龙半岛的城市形态和空间结构，甚至给香港带来一种全新的发展。

▲ 香港九龙站TOD

而且，TOD项目的经济效益也直接反映在物业价值上。

根据公开资料显示，香港九龙TOD还未完成时，物业价格已高于同期九龙市价34%；

目前均价14.6万元/㎡，产品溢价和物业增值远超同类，妥妥的富人区。

那为什么最近几年，国内一二线城市也纷纷切入TOD这个赛道呢？

因为在未来，城市的方向，必然是大都市圈。

长三角，是中国经济较具活力、城市层级结构最合理的城市群。

其实，在长三角都市圈化时代，早已有一个先行者，证明了TOD模式必然是长三角城市能级提升的利器。

▲ 示意图

那便是上海虹桥站交通极点之上的虹桥商务区。

上海虹桥商务区的建设，经历了多个阶段，但正是在引入TOD开发模式之后，发生了标志性的巨变——

凭借“虹桥站”高铁效应，汇聚虹源盛世国际文化城，虹桥绿谷广场、宝业中心、中航泊悦酒店等商业、商务需求。

从一个单纯的交通枢纽演变成高大上的商务中心区，形成经济高度发展的上海虹桥高铁经济圈。

▲ 上海虹桥TOD

身处长三角城市群几何中心的无锡，也早早意识到长三角一体化在苏锡常都市圈，缺少一个龙头的引领。

过去十年间，无锡突破传统“龟背壳”城市中心，“南拓北展、东联西优”的发展新策略助推了太湖新城、锡东新城、惠山新城等新城的崛起。

通过互通互联的轨道，把苏南城市，缝成了一个「城市群」。

▲ 无锡四大城市副中心示意图

但是，随着长三角一体化发展的进一步深入，传统的新城开发模式已经很难跟上城市进化的脚步。

这个时候，就需要香港九龙、上海虹桥这样的优质TOD项目，来打开通向世界的大门。

于是，我们有机会见证无锡一座标志性TOD项目的诞生。

那就是惠山城铁新城TOD。

▲ 惠山城铁枢纽实景图

为什么是惠山城铁新城？

位处无锡西北门户位置的惠山城铁新城，天然有成为城市副中心的潜质。

在无锡较新公布的城市规划中，惠山区拟形成的城镇格局是：“双核引领、三片共耀、四轴联动”。

其中的城际站枢纽服务核，就是因惠山站而逐渐成型的城铁新城。

作为官方定位的无锡铁路三大“主枢纽”之一，城铁惠山站无疑是长三角区域枢纽的重要组成部分。

除已经全线通车的沪宁城际铁路外，城铁惠山站还规划设站有盐泰锡常宜城际铁路以及苏锡常都市快线；

此外，无锡地铁3号线二期2019年已规划建设，未来这条轨交路线将自城铁惠山站排名前列。

▲ 江苏省沿江城市群城际铁路建设规划（2019-2025年）示意图

由此，惠山城铁新城形成一个“四站合一”可无缝换乘的交通枢纽圈！

这座超级流量入口，将打破了要素流动之藩篱，对沿线产业带及沿线地区人口聚集、流动速度提升等起到重要的促进作用！

轨道交通促进了人口的聚集，人口的聚集是一切发展的基础，产业发展是吸引人才聚集的重要因素。

惠山城铁商务区周边产业基础扎实、实力雄厚，周边有惠山经济开发区、无锡经济开发区、数十个乡镇工业园区以及面积约50平方公里的工业转型集聚区。

▲ 惠山城铁商务区实景图

其中百万方级科创企业恒生科技园、量子感知研究所已成功引进诸多重点项目；首都高校科技信息联盟也将落户科技园......

配合已建成运营的淘宝大学电商基地、阿里云孵化基地、恒客空间等载体，中小型科技企业和高端人才的集聚效应正在形成。

▲ 量子感知研究所实景图

配套上，红星美凯龙惠山城铁商场、奥凯城市广场、惠山城铁省锡中双语学校等一系列学校、医院、商业、酒店、文体现代配套正在不断完善，组成面向未来城市的地标共同体。

而不管是官方层面的高规格定位，还是现实中的人才不断汇聚，都能加速城市建设，促进城市配套继续完善升级，区域将形成良性的发展循环。

惠山城铁新城，有望成为无锡乃至整个长三角高铁经济发展的核心增长板块。

▲ 惠山城铁新城实景图

坐拥优渥的TOD环境，惠山城铁新城亟需一个先进规划来加速城市发展，擎启未来势能。

当下，较好的选择莫过于以“站+城+人+产+商+居”的国际TOD5.0模式搭建高势能区域。

▲ TOD模式 进阶图

所谓的TOD5.0模式，不同于传统TOD的站城商居一体化，描述了在以人为主导城市较新的“进化论”。

其中，较具有代表性的无疑是苏州的高铁新城。

以高级高铁枢纽苏州北站为核心建设苏州高铁TOD，将枢纽资源集中利用在现代服务业尤其是生产性服务业的版图开拓上，形成优渥的产业环境。

▲ 苏州高铁新城中部片区效果图

伴随着产城融合、人才聚集，苏州高铁新城也迎来了各项基础设施、大型配套集中落地，成为高铁TOD模式的典型代表。

值得一提的是，“站城一体”、“产城融合”、“创新创业”等关键牌，不仅是苏州高铁新城崛起的要素，也是惠山城铁新城具备的先天优势！

▲ 苏州高铁新城客流分析测算图

但是，有条件做TOD和做好TOD，是两回事。

尤其是对于TOD5.0模式，光是设计、施工难度就远大于普通项目。

TOD5.0模式下的惠山城铁新城，考验的不仅是开发者的建造实力，更是对这座城市理解之下的真正的深厚运营能力。

▲ 示意图

在无锡，融创称得上“舍我其谁”的答案。

作为中国家庭美好生活整合服务商，融创秉承“美好城市共建者”的品牌理念，深耕无锡17年，为这座城市留下了玉兰系、壹号院系、映系、山水系等丰富的产品系列，拥有40余个高端项目。

或许，在地产界，没有人比融创更懂无锡。

▲ 融创无锡项目图

在无锡今年首批集中供地土拍中，融创一举竞得城铁惠山站区2宗优质地块，并为惠山城铁新城带来了全新的产品——中心系。

据了解，融创的中心系产品多是以集商业、商务写字楼、高端酒店、人文居住于一体的城市综合体形态，致力于“提振城市能级，更新城市封面”。

▲ 石家庄融创都会中心项目示意图

相比常见的住宅+商业模式综合体，融创城铁未来中心，作为无锡融创首座中心系作品，将以“i+社区6大系统”创新引领，形成“超级生活中心共同体”模式，开创国际TOD5.0模式先河，赋予无锡更多元的人居模式。

▲ 惠山城铁枢纽实景图

二十世纪初，有专家通过数据模型，定量分析不同配套对房价的影响系数，在当时轨交在成熟发达国家的系数是10%-15%，在中国则可以忽略不计。

以北京为例，十年前站在一个3-5年的周期看，是不是轨交项目对房价的影响很小，体现不出它的价值。

现在普涨结束，轨交对房地产价值的影响显性化，所以就成了风口。

随着长三角超级十字路口的形成速度越来越快，很快，惠山城铁新城就不仅是无锡的惠山站区，在它身上，会有一众闪着光芒的新头衔：苏锡常CBD、长三角新地标、国际TOD…

彼时，多少人会后悔当初的错失，而眼下，选择权仍掌握在你手里。

融创城铁未来中心三大展厅现已开放 恭迎品鉴

● 万达展厅：惠山万达广场1楼

展厅地址：惠山区吴韵路321号

● 百乐展厅：惠山百乐广场1楼

展厅地址：惠山区盛岸西路331号

● 哥伦布展厅：惠山哥伦布广场1楼

展厅地址：惠山区新兴西路3号