政策“尺度”越来越大?楼市,下一步怎么走?

连日来，楼市异动频频。

  据不完全统计，2月份以来，全国已经有近50个城市发布了稳楼市政策。而2月21日，河南驻马店更是对首付比例“动手”，下降首套房贷款比例，信贷政策松动，这在全国还是头一个。

  为何楼市调控政策尺度越来越大？这会是楼市调控全面放松的信号吗？房价又要涨吗？

  降首付、开放售楼处，楼市有点“飘”？

  2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。

  政策中最引人关注的当属第八项“发挥住房公积金支持作用”，该条明确，缴存职工首套房贷款较低首付比例由30%下调为20%！

  下调公积金贷款首付比例，而且一下子下调10%。中原地产首席分析师张大伟表示，驻马店并非一二线城市，只是一个三四线城市代表，但这项政策心理影响巨大，意味着有城市开始动信贷政策了。

  楼市的躁动还不止如此。

  这不，一些二线热点城市，如南京、沈阳、济南等正在研究售楼处开放。

  比如，2月20日，南京市住房保障和房产局发布关于有序恢复商品房销售的工作方案。方案指出商品房销售实行精准防控，符合条件的各开发企业项目售楼处逐步有序开放。

  没必要过分放大“驻马店式”调控

  此次河南驻马店的调控政策之所以引人注意，主要是降低了首付政策，相当于在信贷政策上对楼市进行了松绑。这类操作，自“房住不炒”定位确立以来，的确极为罕见。

  那么，为什么驻马店要“一马当先”？这就不得不从当地房地产行业发展说起了。

  当地楼市明显降温。据不完全统计，2019年驻马店商品房网签面积2863166平方米，网签金额1702678万元。与2018年相比，分别下降了23.2%和16%。再加上疫情影响，今年一季度成交量滑坡已是大势所趋。

  当地库存大幅上升。截至2019年12月末，驻马店商品房待售面积2529.37万平方米，比11月末增加47.74万平方米。其中，住宅待售面积增加7.11万平方米，办公楼待售面积增加17.69万平方米，商业营业用房待售面积增加15.61万平方米。库存高企，也成为驻马店出台调控新政的重要原因之一。

  此外，牵一发而动全身，体量巨大的房地产行业经不起大的动荡。房地产行业不仅涉及大量上下游产业，还涉及大量就业人口。一旦产生大的动荡，上下游产业链势必遭受不同程度的冲击，届时不仅影响经济发展，更会挤压就业空间。

  但是，也没有必要过分放大驻马店操作的影响。业内专家普遍认为，虽然公积金贷款方面的优惠，可能会刺激购房需求，但一般而言，这种地方政策的利好程度较为有限，对本地楼市的刺激效应非常小。在全国而言，更改变不了房价平稳、稳中有降的大势。

  房价不会再现普涨大涨局面

  在各地陆续出台楼市新政的背景下，特别是在驻马店降低公积金购买首套房首付比例后，有人认为调控政策“尺度”越来越大，房价要迎来大涨了。对此，完全没必要担心。

  业内专家表示，目前，大多数省市政策集中于供给端和企业端，属于“微调”型，包括了延期或分期缴纳土地出让金、调整预售条件等，此类政策能够压缩资金回笼周期，也有助于房地产行业平稳健康发展。而对房价而言，房价出现普涨大涨局面，已是极小概率事件。

  事实上，真正能对楼市起到决定性影响的商业银行贷款首付比例和贷款利率是由央行指导的。近日央行已明确表态，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。