无锡的3.0时代!环线之外的房价才可怕!

近日发布的 《中国城市全面建成小康社会监测报告2020》中，无锡以全面小康指数145.92位列全国第四！无锡的发展速度有目共睹，将视线聚焦到各个区域，也发生了不小的变化！

这两天抖音上一个观点引起了网友热议：无锡的3.0时代！

两大新城傲立环线之外：经开区撑起无锡房价天花板；锡东新城用无锡大学和奥体中心站上C位。

主城区江山稳固：梁溪区主城价值回归。

热门板块抢风头：惠山新城被认为是锡澄一体桥头堡，将开启无锡通江达湖新时代。

老副中心振臂一挥高喊回归：东亭要重回主城；河埒口冲破地价大限。

乡镇板块争相出道：鸿山捆绑梅村开辟大鸿梅时代；马山借力湖底隧道化身大蓝海；昔日钱桥也想要逆袭……

各个板块如火如荼，如果重新梳理，抛开细小的板块个体，楼市格局很简单：无锡迈入3.0，开启了环线时代

内环：2.5—4W

今年，梁溪区主城价值回归尤为显著。

在之前的土拍年终盘点里我们说过，无锡六大区块内，梁溪区的楼面均价排名第二，为14494.23元/㎡，仅次于经开。值得注意的是，梁溪区今年的土地出让面积也是最少的，仅有28万㎡，主城区接近饱和的状态显而易见。

此外，从图上可以看出，内环还包括了北塘板块和一部分河埒口板块。

今年6月17日，三盛以19542元/㎡、44.81%的溢价率拿下位于滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧的XDG-2020-28号地块，打造了三盛督府天承项目，预计售价将达到40000元/㎡。这是也今年全年成交楼面价较高的地块。

而今年6月23号与7月29号分别拍出的XDG-2020-33号地块和XDG-2020-32号地块，则是刷新了北塘板块地价天花板，并由爱情地产打造了山河万物、山河万象两个纯新盘，惊艳无锡。

▲ 山河万物售楼处实景

二环：1.5—2.5W

相比于内环，二环还有大量的可供开发的地块。据不完全统计，二环仅今年就有约127万方土地出让，占全年土地出让面积的42%。

得益于地铁3号线的开通，钱桥、盛岸、硕放、旺庄等板块公共交通的壁垒被打破，对于居住在此的市民来说工作出行都更加方便。

▲ 地铁3号线

除了交通方面，二环区域的教育资源、医疗资源等方面也都在稳步提升。随着人口的增加，未来周边的配套必然会更加齐全成熟。

由此可见，相比于内环，基于“房住不炒”的前提下，二环在性价比、生活工作圈的距离、教育资源等条件上，是一个极优的选择。

二环外：1.2—1.7W

二环外，除去经开和锡东，大部分板块都是较为偏远的乡镇板块。这类板块中的楼盘基本沿着无锡市区外围布局，距离无锡主城距离偏远，周边配套也基本处于建设之中，受众大多是周边乡镇居民或是投资群体。

此前，无锡市规划局陆续对一批乡镇（街道）总体规划（2015-2030）进行批前公示，包括洛社镇、羊尖镇、鸿山街道、雪浪街道等15个乡镇街道，明确未来定位，并对空间结构进行清晰布局。

随着无锡的开发，偏远板块的价值也必将随之提升，只是时间问题。

最后再来看环线之外的经开区和锡东新城！

经开区

经开区虽然在二环外，但其板块价值却是无锡房价天花板，大部分新盘价格都在30000元/㎡以上，项目多以改善住宅为主。

仅仅今年，经开区就有诸多重磅规划落地，山姆会员店（规划）、和畅睦邻中心（在建）、城东小学（规划）等。

“尚贤河湿地以东的经开东区域，在未来的3-5年是重点打造的片区。这里土地资源相对充裕，包括商业、教育、睦邻中心在内的各项基础设施的投入将进一步加大。”

政策扶持、配套完善、大品牌房企入驻……种种都体现出经开区在无锡举足轻重，置业经开区的门槛将越来越高。

锡东新城

锡东新城也是无锡板块上的一个“大魔王”。

论教育，锡东已经形成了17+5全年龄段覆盖的教育版图；

论交通，锡东新城已形成了高铁、地铁、高架全囊括的立体交通路网模式，未来地铁4号线2期也将由此穿过，与2号线形成双地铁模式；

论商业，海尔商业综合体、九里仓轻文旅项目、莱茵体育公园综合体等项目正在建设中，奥体中心也将坐落于此……

总而言之，锡东新城已经是无锡楼市的中坚力量，而对于想要在锡东置业的购房者来说，对经济能力的考验怕是只会越来越艰巨。

毕竟，随着三大高价盘——百郦华庭、金辉天奕铭著和彰泰春岸雅筑的陆续上市，锡东新城的房价格局即将被刷新。

据悉前段之间终止出让锡东新城XDG-2020-73号地块（龙湖九里香醍东地块）起拍价是15100元/㎡，“锡东F4”的房价怕是多数人高攀不起！

根据贝壳研究院12月29日发布的《数字化居住：2021年新居住展望》预计，2021年全国新房、二手房市场总体成交体量与2020年相当，长三角城市房价或将上涨5%。

明天就是2021年了，对于时刻关注房价涨跌的购房者来说，无论是整个中国，还是长三角房价亦或是无锡房价的预测都只是背景，是大局。

毕竟买房落在个体身上，仅是某个区域的某个楼盘的某套房，具体而实在。找准预算和需求之间的平衡点，早日出手，似乎比关注整体的房价涨跌更迫切。