商品房一降价就维权 业主能否站住脚?

　　最近，随着监管的不断深入，部分地区楼市持续降温。国内许多热门城市的房地产开发商采取主动“打折”和“降价”的方式，以推动销售，尽快回笼资金。然而，随着越来越多的楼盘加入到降价行列中，老业主对房价的降低并不满意。一旦出现商品房后期销售价格低于前期价格的情形，很多业主采取种种手段，包括在销售部前设置横幅，有的甚至出现对售楼处进行暴力打砸，反对开发商降价或者要求开发商退房。似乎房地产市场从热到冷时，“一降价就维权”已成为部分业主习惯的做法，这不仅突出了契约精神的缺失，而且阻碍了市场交易的正常进行。

　　法舟律师事务所张虎律师对开发商降价销售的法律问题分析如下：

　　1、常见的降价方式有哪些？

　　首先当然是直接降价，比如看到楼盘去化不佳，将原定的销售价格由2万元/平方米调整为1.8万元/平方米；其次是精装房转成毛坯房销售，以降低售价，比如此前精装房销售价格为2万元/平方米，改为毛坯房销售后可以降低为1.5万元/平方米，而实际的装修成本为2000元/平方米，实际降价幅度约为3000元/平方米；再次，额外赠送面积或赠送车位等。虽然表面上销售价格没有什么变化，但有的楼盘销售时有送面积的活动，比如买一套90多平方米的房子，能送一套小卧室，仔细算下来均价降了不少。还有就是有些开发商则通过送装修送豪礼变相降价，比如原来销售价格为2万元/平方米，但后期销售中将装修标准由2000元/平方米调整为4000元/平方米，价格仍然不变，相当于为后期业主提供了更高的配置和优惠。当然以上是比较常见的降价销售手段，开发商实际采用的销售策略五花八门，需要广大购房人在购房时仔细甄别比较。

　　2、业主能否以商品房降价销售主张退房或补偿？

　　从法律上讲，房屋买卖是一种市场行为，既然业主和开发商在自愿情况下签订了商品房买卖合同，合同一经签订便具有法律效力，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力，买卖双方均应全面履行合同。《合同法》明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，这种风险应由购房人承担。除非开发商与购房人特别约定或者开发商单方承诺如果后期降价销售将补偿购房人降价前后的价格差额，否则，开发商没有理由和法律依据要承担违约责任。

　　从理性和常识角度考虑，当房价上涨时，购房人可以享受房产升值的好处，而当房价下跌时，购房人也应承担相应的损失。从经济学价值规律上看，价值决定价格，价格因供求关系在价值上下波动，在房地产市场下行时期，由于需求低迷，开发商出于去化的目的主动降价，属于市场主体常见的市场行为。

　　张虎律师提醒：排名前列，在商品房买卖过程中，开发商应遵循契约精神，消费者亦应当遵循契约精神，按照《合同法》维护商品房买卖合同的严肃性。第二，从法律上讲，业主通过适当的方式维权，要求开发商重视和倾听自己的合法诉求，这无可厚非。但如果出现打砸售楼处、扰乱社会秩序等行为则可能涉嫌寻衅滋事、故意毁坏公私财物等，属于违法行为。需要说明的是，如果开发商在行情低迷时期违反了事先承诺，发生偷工减料，降低房屋的质量，降低标准减少配置，则属于变相违反合同精神的行为，业主可以拿起法律武器来捍卫自己的合法权益。第三，开发商承诺了房屋降价会给出相应补偿的情况下，购房人可以提供相关证据，通过法律途径要求开发商给予相应补偿。第四，对于“炒房客”，如果购买房地产是为了投资目的，期待房价的上涨带来增值收益，就有必要认识到房产投资存在的巨大市场风险。　（小维）

   文章来源：江南晚报