细看无锡“十四五”规划,我发现了这些楼市发展趋势

跟朋友说，自从入了房地产，发现自己仿佛是“居庙堂之高”，有一种“先天下之忧而忧”的慨叹。

平时经过块空地就想：这是哪块地，出让了吗？打造什么业态？这个地方，规划高层还是低密度的更合理？

到了一个区域板块就想：这里人气还不错！这个商场都没人气啊？！周边入住率不行。

看到学校、地铁、医院等规划更是激动的排名前列时间拍照……

别人手机里都是特写的美景美物，我手机里永远是横屏（方便工作用）的大场景照片，人多的，能看的远的全的较好！

所以，自无锡的《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》出台后，又开始职业习惯的去了解研读。

毕竟房地产发展，长期看人口、中期看土地、短期看金融。而无论是人口、土地还是金融，都能从政府的规划也远景目标里窥得。

英国作家约翰勒卡雷有一句名言：凡事都有一个与一望而知不同的真相。

所以，我们要从政府的发展中捕捉无锡楼市接下来的发展方向和变化。

长三角一体化发展格局加速

“省内江海河湖联动发展格局加快构建，苏锡常一体化、锡常泰跨江融合发展组团更趋紧密，同时面临竞争与合作关系更加复杂、虹吸与辐射相互交织等挑战。”

长三角一体化，尤其是苏锡常一体化的发展早已成共识。所以在城市的发展方面，既是机遇也是挑战。无锡可以与长三角其他城市资源共享，联动发展集聚集体智慧，借鉴发展经验等。

房地产的发展也一样，但同时竞争也无处不在。比如无锡出台了新的落户政策，留住人才，吸纳外来人口。而苏州也出台了落户新政：租房可落户,长三角城市居住年限可互认。长三角一体化的发展帮助了苏州做到居住年限互认，但是另一方面也是打响了各城市间的“人才大战”。

在房价上也是一样，苏州房价上涨的早，作为邻居的无锡和常州也是先后发力，无论无锡的房价是否是苏州炒房团带动起来的，但可以肯定的是，就算没有苏州炒房团也会有其他任何可能的事件，使得无锡房价上涨，这是无锡房地产发展的必然。

同样，结束3年不供地的常州楼市，也有人说是被苏州或者周边城市炒房客带动起房价快速上涨。

无论何种原因，要知道在苏锡常一体化日益紧密的进程中，没有哪个城市的楼市可以“独善其身”，所以，对于购房者来说看待无锡楼市和看待城市发展一样，周边城市也是风向标之一。

湖景房稀缺，文旅等江南特色景观项目增多

“无锡特色、江南韵味进一步彰显，建成国家生态园林城市，成为美丽中国、美丽江苏的样板城市。”

可能会有人质疑，这种文化、环境的建设目标跟房地产有什么关系？必然有。

对于环境的关注使得政府在房地产开发方面谨慎，比如处于对环境的考虑，距离太湖一定距离范围内是不允许开发打造住宅的项目的，这也就使得无锡的湖景资源变得更加稀缺，“物以稀为贵”，因此当下无锡湖景房的打造从拿地到项目规划和产品打造都有更严格的要求。在实地探看惠山旁的三盛督府天承项目时，据现场人员介绍，项目后期会打造一处为“江南会客厅”的公园景观，这也是相关政府部门的规定。

无锡和玺实景图

同样，对无锡特色、江南韵味这一文化的提倡也促使更多的开发商在项目的打造中融入更多的文化，比如建发的新中式风格，就结合无锡的多处地标性景观，接连多个新中式项目备受追捧。而上文提到的三盛督府天承更是将荣巷老街的一些要素融入到项目的景观和设计理念中。今后，这种趋势或更明显。

对市民的文化引导，促使其在购房审美方面发生相应的反应变化。

同时还有文旅项目的发展，随着无锡融创文旅城的建成开业，金茂在江阴的霞客岛生态城更是将无锡特色的文化融入到了名称中，更加鲜明直接。房子作为建筑，融合了文化、金钱等物质；作为家，更是牵扯到感情、品位。所以，事关重大。

太湖湾科创带的重点打造

“建设太湖湾科技创新带。……成为无锡转型升级的重要标志区、发展新动能的核心承载区。”

从9月初，《无锡太湖湾科技创新带发展规划（2020-2025年）》重磅出炉到现在，也不过4个月的时间，而从其被频繁提起的程度就可以看出在今后几年的发展中，其地位之重。

从板块来说，涉及到太科园、无锡太湖新城、马山胡埭、宜兴等。而太湖新城的热度自是不必多说，太科园也正当红，马山胡埭随着今年湖底隧道的通车，房价必将迎来明显涨幅。

而宜兴周铁的大拈花湾项目已经于2020年底开工，于无锡的拈花湾形成的联动效应或许是改变无锡旅游业“一日游”问题的重大突破口，促使游客在无锡停留住宿，带来更大的旅游效益，提升板块内度假项目的去化速度和房价涨幅。

四、蠡湖新城发展加速

“着力做强市域一体化。……加快推进锡澄锡宜一体化发展……更新振兴、做优做精梁溪老城，高标准高品质建设太湖新城，形成“双核”联动新格局。启动规划建设蠡湖未来城，打造无锡现代化国际化生态化城市窗口、未来都市样板。积极推进锡东高铁商务区、惠山城铁商务区建设，加快启动梁溪北部地区、新吴空港枢纽规划建设。……”

这一发展目标中，涉及到的板块比较多，除了当下已经备受关注的太湖新城、锡东等，梁溪老城区的发展也已经被关注。

连元街小学惠山分校鸟瞰图

同时梁溪北部地区的发展目前已经显现，阳光城印月文澜，爱情地产的山河万象、山河万物项目的落子促使板块内的人居水平提升，同时连元街小学惠山分校的开工更是对板块价值的加码。

因此未来变化较大的应该是蠡湖新城，蠡湖新城这个占据整个无锡稀缺水资源的板块发展的一直不温不火，这些年似乎欠蠡湖新城一个“引爆点”。

（图片来自土拍网）

2021年首挂牌的3幅地块中，位于蠡湖新城核心区域的XDG-2020-29号地块在列，规划为居住、商业、办公用地，其中住宅部分的实际楼面价已超过16000元/㎡，最重要的是这将是板块内欠缺已久的商业项目，加上经过板块内今年即将通车的地铁4号线，蠡湖新城发展的加速点或将到来。

或许在时代的背景下，我们不过沧海一粟，你我皆凡人，关心的不过是一家人能齐整的在一起，工作的瓶颈期何时能过，明天上班路上是否堵车……但是在自己的世界里，我们建构了一个世界，在这里，我们就是那个掌管一切的国王，我们需要精神的自由和自我价值被看见，所以我们关注国家大事，关注城市发展，关注房地产走势，以期在时代的发展中，在自己小家的决策里，在自我成长的历程里，是御风飞翔者，而不是裹挟而下者。