无锡较新施教区发布,新增一大片学区房!房价会涨吗?

“哈哈，我的房子变积余学+区房了，身价要涨了哇?!”

　　前几天，无锡教育公众号发布2020年无锡市区公办小学施教区划定及初中招生对口方案后，我的一位读者小张排名前列时间给我发消息“报喜”。

　　果不其然，没过多久，积余分部小区的涨价消息就来了!

　　根据较新施教区方案，元康弄公寓、凤宾家园 、兴源家园 、金太湖国际城(950-963号)等原属于吴桥实验小学、是凤翔实验学校(初中)的25个小区，现在都被划到了无锡市积余实验学校运河分校(暂定名)，对口初中为无锡市积余实验学校。

　　小张的新欧风花园也在其中。

　　我请她给我描述一下突然身价上涨的感觉是怎样的。

　　她想了想，说：

　　“吴桥小学本来也不差，但现在变积余之后，就是有一种麻雀突然变凤凰了的感觉”。

　　“今年积余很火，房价涨得很厉害!”

　　“我朋友上次去看南尖的房子，我也跟着一起去，才60多平，一开始120万不到，后来抬抬抬抬到了130多万，还有那个建设新村小号段的房子，已经炒到25000一平了!”

　　“说实话，那些房子房龄大，很多都不太好住了，我朋友实在下不了手啊，他看中我的房子，觉得户型不错，没有浪费面积，小区绿化也不错，闹中取静，但我们之前是吴桥小学的学区…”

　　“大概4月底吧，他听说有人去抢建设新村的房子，还来‘俏’我，说说不定我们这里会跟恒大悦龙湾一起变成积余学区，如果真的那样，他就来买我的房子，没想到真的被他说中了…”

　　“那你会卖吗?”我问小张。

　　“学区出来前我就想卖，但现在学区变了，我想等等再说。”

　　小张的这套新欧风花园是2018年初买的。

　　“我们在积余本部有学+区房，上学没问题，但是是三代同堂的老房子，没电梯，楼层还高，我公公婆婆年纪大了，爬楼不方便，我和老公就想给他们在附近买套电梯房，近一点，帮我们接送孩子方便，我们照顾他们也方便。”

　　“一开始看的是中大颐和湾，小区绿化蛮好，但进屋觉得有点冷，当时是冬天去看的，房子里体感温度有点低，公婆不喜欢，而且户型略大，有点超预算，放弃。”

　　“后来又看了尚城，没看上户型，而且因为是学+区房 ，价格还有点高，放弃。”

　　“接着又看了凤凰城和金太湖，因为他们都是开放式小区，我考虑安全性，也放弃了。”

　　“最后看了新欧风花园。老人觉得离菜场近，接送孩子也就2站公交的距离，小区虽然不大，但绿化什么不错，即使是中间套的小户型也很通透，当场就定了。”

　　“当时买的时候还没满2年，不过那时的二手房交易还不受“520”限售影响，2年以内的房子可以交易，就是税高，88平的毛坯房，连房+税+中介费一共花了150万，相当于17000元/平。”

　　“我还没算装修成本，虽然简装，但也花了20多万，核下来每平就要19500了。”

　　“这次学区公布前，我和我老公已经在南门又买了套新房，公婆不想离我们太远，想让我们把欧风的这套卖了，换到同一个小区去。我们觉得可以，但这两年，欧风的价格没怎么涨，按照现在的行情卖，我们肯定是亏的，所以纠结来纠结去，也没个说法。”

　　“谁曾想，这次欧风等一干小区居然就变成了热门学校-积余的学+区房 了!我的排名前列反应就是，我是不是可以涨价了?”

　　“我们欧风房龄还算新，现在一期的二手房价在17000出点头，二期稍微高一点，18000元/平左右，以后整个北大街、青石路都是积余了，我们这样的价格肯定比房龄已经十几年，但房价要2万多的中大颐和湾更香啊!所以以后卖个2万多应该不成问题的吧?”

　　小张把问题抛给了我，我认真的想了想，回复她：

　　无锡的学+区房 价，是有天花板的。而且这个天花板不止一层。

　　这是坊间流传的一张无锡小学的梯队图，相信很多人都见过：

　　对应的，公办初中其实也有梯队，根据近两年的成绩，排名比较好的是：格致、侨谊、积余、河埒、东林、江南、江大附中。

　　把小学和对口初中连起来看，下面几个学校对应的学+区房价格也比较高。

　　图片来源：公众号：无锡买房卖房情报

　　但即使都在“高价”序列里，房子和房子之间还是有价差的。

　　比如，按梯队比的话，一梯队学+区房 的价格肯定是天花板，他们普遍要比二梯队高出50%以上甚至翻倍;

　　再比如，同样是排名前列梯队，锡师本部的老破小房价就是其他学校老破小的天花板;

　　再把范围缩小一点，同样是锡师的学+区房，锡师本部的单价是天花板，但总价天花板在太湖新城。

　　甚至，同一个小区，不同户型、不同楼层的价格也会成为彼此的天花板。

　　有天花板压着，下面的房价想要涨上来，难度很大。

　　再来看小张的问题：她所在的积余分校的学+区房，未来卖2万+有没有可能?

　　有。

　　但前提是：大家花同样的总价买不到更好的小学、中学、位置、小区、户型的时候。

　　按小张这套欧风花园的房子来看，面积88平，如果想卖到2.3万/平，总价要约200万。

　　眼下在无锡，200万总价可以买哪里的学+区房 ?

　　不看位置，不看小区、不看户型，连小施教区里的公寓、崇宁路小学九几年的老破小、南长街、扬名的老破大、积余本部一大圈老破大、太新和畅、融成，尚贤万科、尚贤融创等都还有机会。

　　看小区、看环境、看位置、看户型的话：太新和畅、融成，尚贤万科、尚贤融创、积余本部都还有机会。

　　换句话说，买房人还有不少选择机会。

　　只有等以上这些都涨起来了，买房人花200万买不到的时候，小张等积余分部学+区房 的机会才会到来。

　　当然，这还是只是本部和分部之间的PK。分校和分校之间、集团校和联盟校之间的PK也有愈演愈烈之势。

　　就在前几天，无锡又多了一个和锡师相关的学校，几乎是同时，周边小区涨声四起。

　　目前光名字带锡师的，在无锡就有6所学校：

　　无锡师范附属小学城中校区

　　无锡师范附属小学阳光校区

　　无锡师范附属太湖新城小学

　　无锡师范附属太湖新城小学和畅小学

　　无锡师范附属太湖新城小学融成小学

　　无锡师范附属小学联盟(新吴)校无锡市新吴实验小学

　　据读者爆料，无锡知名论坛东林论坛上，仅仅是锡师新城小学的 学+区房，掐架就非常严重，谁都看不上谁。

　　而昨天发布的施教区里，又新增了好几所小学、初中分校、校区，比如：

　　这意味着，未来无锡学+区房的选择范围将成倍扩大，卖家之间的竞争也会加剧。

　　作为买家，相信更多人的关注点和我一样：

　　本部学+区房的价值会不会被分校稀释?学+区房变多了，买房人选择多了，学+区房价上涨会不会变慢?

　　本部和分校的关系，或者说联系，会到哪一步?未来分校和本部的教育资源会如何配置?这些分配方式会不会影响学+区房价?

　　民间传说的掐尖传统，在分校林立后，会不会扩大掐尖范围?本部和分部好学生之间的竞争会不会更激烈?