因按揭贷款和民间借款产生的预告登记设立和注销,怎样处理?

　　基本情况

　　2010年9月，杨某与某置业公司签订商品房买卖合同，首付27万元，在江苏银行贷款63万元，预购了一套商品房，并于2010年11月办理了预购商品房转移预告登记和抵押权预告登记。抵押权预告期间，置业公司为杨某承担阶段性连带担保责任。2012年10月，杨某又与某担保公司共同申请余额抵押权预告登记，双方约定该房价格为235万元，余额抵押担保债权为180万元。抵押期间，杨某违反借款合同约定，出现多期逾期还款和未还款，江苏银行提起诉讼要求置业公司对杨某未还贷款承担连带责任，置业公司代偿了到期贷款本息。2014年3月，置业公司提起仲裁，要求解除其与杨某商品房买卖合同。仲裁委经审理后裁决解除上述买卖合同。置业公司凭生效的仲裁法律文书，申请注销商品房转移预告登记和两个抵押权预告登记。

　　由于无法联系到预告抵押人杨某和第二顺位抵押权人某担保公司，登记机构对于能否注销第二顺位抵押权预告登记存有不同的看法。一种观点认为根据生效的仲裁法律文书可以注销第二顺位抵押权人某担保公司的抵押权预告登记；另一种观点认为因为存在余额抵押，未经余额抵押权人某担保公司同意不能注销。

　　解决办法

　　登记机构经过研究认为，根据仲裁委的裁决，置业公司与杨某签订的商品房买卖合同已解除；根据《合同法》等法律规定，双方之间买卖关系已消灭，基于买卖形成的债权的转移预告登记也应随之注销，基于转移预告登记的抵押权预告登记也因而失效。因此，杨某与置业公司之间的商品房买卖预告登记以及排名前列顺位的抵押权预告登记，可以注销。对于第二顺位的抵押权预告登记，登记机构按照有关程序，在通过电话等方式无法联系到某担保公司和杨某的情况下，按当时抵押权预告登记留下的地址和联系人书面函告后，依据仲裁文书，注销了第二顺位的抵押权预告登记，从而为置业公司解除合同、重新获得该商品房完整的所有权打开了死结。

　　经验总结

　　本案是一起因按揭贷款和民间借款而产生的预告登记设立和注销的案例。登记机构在弄清事实和法律关系的基础上，依照生效的仲裁，在无法联系上第二顺位抵押权人和抵押人的情况下，依法履行告知程序后，注销了转移预告登记和两个抵押权预告登记。　　此案有以下经验值得借鉴：一是全面了解相关情况。由于该案既有银行按揭贷款，又存在商品房余额抵押的民间借贷关系等复杂因素，且存在无法联系到有关当事人、余额抵押金额远超房产市场价等情况。此类登记办理时需要全面了解有关情况和登记机构面临的法律风险。二是程序到位，依法注销。由于本案存在多种法律关系，牵涉多个当事人利益，却只有转移预告登记的出售方前来申请注销登记。从保护权利、规范程序的角度出发，登记机构应当履行审慎审查和告知义务。（提供单位：江苏省无锡市不动产登记中心）