后发先至,无锡房价涨幅为什么能成为“宇宙第二”?

环环有房 2018-03-07 19:01:57
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无锡以18.2%的房价涨幅“领跑”中国

这是“环环有房”的第156篇原创。 

3月5日,胡润研究院发布《2017年度胡润全球房价指数》。无锡以18.2%的房价涨幅“领跑”中国,且全球排名比2016年上升2个名次,仅次于冰岛首都雷克雅未克的18.8%,居第二位。虽然,无锡房价的涨幅同2016年相比,从34.3%下降到18.2%,但近两年的累计涨幅也近6成。

回顾无锡的房价,从2007年到2015年,房价从5151元涨到了7799元,在长期内维持着平稳的状态。但到2016年8月,房价达到了9743元,上涨幅度陡然加速。根据中国指数研究院发布的百城价格指数显示,2016年8月无锡环比涨幅为6.76%,位列全国房价涨幅最高城市。

或许,均价还不足以说明无锡房价的跳涨幅度,个案可能更能体现这种变化。

2016年初,位于锡东新城的红豆香江豪庭的均价是5500元,此后每个月都保持1000—1500元的涨幅,在2017年3月则达到13000元/平。与2016年1月份相比,涨幅达136.36%。而在2017年10月,蠡湖金茂府的带装修叠墅,楼盘均价高达40000元,把无锡房价带到了一个新的高度。

即使在 “9·30”之后,当全国大部分城市的房价开始回落的时候,无锡的房价还是涨了6000—8000元,有的甚者超过1万元。

那么,作为一个多年来房价平缓上涨的城市,无锡的房价为什么能在2016年和2017年出现跳涨现象,直至排名“宇宙第二”?这背后,有哪些因素的支撑?

第一,长三角所赋予的地缘优势。

无锡位于长三角半小时生活圈之内,距离上海110公里,距离南京150公里。而走城际铁路的话,到苏州只需要15分钟。随着苏锡常南部高速公路以及超级湖底隧道的开建,未来城市之间的距离更加缩短。

第二,城市配套逐步完善。

在城市配套建设上,无锡大力推进区域一体化发展交通规划,接轨长三角其他城市,推进宜马快速通道、苏锡常南部高速公路、锡太高速建设规划服务工作。

另外,无锡还进一步加强中心城区的道路提升改造,推进蠡湖大道、江海西路、凤翔北路等道路的快速化改造。

在轨道交通方面,无锡规划局指出:促进轨道3、4号线与已运营的1、2号线城市骨架轨道形成有效的市区轨道交通系统。

第三,正在恢复元气,成为长三角经济重心城市。

作为传统的工业重镇,无锡一度滑落。从2010年至2015年,无锡的GDP排位,从全国第九滑落到第十四,GDP增长率每年平均下滑一个百分点以上。但2016年,无锡的增长率终止了下滑,上升为8.12%,突破了9000亿,无锡正在恢复元气。

国资委商业科技质量中心研究员罗天昊认为,中国制造业将出现三大集团,以长三角的无锡苏州,珠三角的佛山东莞为代表的大众制造业的高端制造业中心位列第二集团。而“带领中国制造业实现产业升级的,其实是第二集团,也就是沿海制造业城市。这些城市位于中国大众制造业的顶端体系。其先进的技术,雄厚的基础,是中部后起城市无法比拟的。”

“在长三角内部,错位竞争给了无锡很大机会。上海、南京、杭州等城市将以三产为主导,论经济体量和工业体系的完备程度,唯有苏州可以与其抗衡。”

如今,无锡已经是长三角经济的重心城市,在整个江苏省排名第三。

第四,房价洼地对外来投资者的致命诱惑。

2016年初,无锡房价为7875元/平方米,苏州房价为16468元,高出无锡一倍。苏州、南京和上海的房价本来就已处于高位,必然会导致一部分对成本敏感的企业以及外来人口向相邻城市流动。

2016年8月11日,南京和苏州同日发布从紧的调控政策。

苏州规定:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,需缴纳1年社保,并提供相应社保证明。在住房信贷政策方面,首套房低首付款比例保持20%不变。二套房方面,无房有房贷记录,有1套住房且无房贷记录或已结清的居民家庭,低首付比例仍为30%,而房贷未结清者,苏州苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。至于已有2套住房及以上且房贷未结清,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

南京规定:拥有1套住房且相应房未结清的居民家庭,再次申请商贷购房,除高淳、溧水执行低首付款比例30%外,其他地区低首付款比例调整为不低于50%。在土地出让方面,当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件。而当网上竞价达到高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

而伴随着“9·30”全国调控的步伐,以苏州为主的外地人继续涌向无锡,这促成了无锡房价的翻涨。2016年10月31日,无锡房价同比上升34.3%,紧随合肥、厦门、南京,位列第四。

随着苏州和南京调控的收紧,更进一步加快了投资资金寻求出路的步伐,而离苏州和南京都较近的无锡,当时尚未触发调控,自然成为承接资金溢出的最佳候选人。

根据统计,2016年下半年,投资客大量涌入无锡楼市,在8-12月,外地人在无锡购房的比例始终在60%以上,成为楼市成交的主力军。

第五,“面粉”拉动“面包”涨价。

随着南京、苏州等长三角城市房价与地价的飙升,一些房企很难在这些城市以低价获取土地的房企,纷纷把目标锁定在无锡这个价值洼地。

2016年9月8日,无锡的丁村管巷、朗诗新郡南两幅地块出让,楼面价分别达到13582元/平方米和18050元/平方米,一天内连续两次刷新无锡土地出让最高单价记录。9月12日上午,碧桂园、保利、华润、龙湖、旭辉、富力等13家房企争夺无锡蠡湖地块,金茂以总价49.95亿元竞得,超过之前由融创创下的36.2亿元的无锡“年度总价最高”纪录。

“面粉”价格不断创下新高,背后折射的是开发商对于无锡区域的看好,也对市场造成示范效应。

曾经,无锡一个楼盘因客户太多,选择了在体育中心开盘,“地价超过房价,买到就是赚到”的宣传标语赫然悬挂在场馆里。

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