美的置业:四大主航道,长期主义者的二次创业丨千亿揭秘

5年增长超十倍，从过往发展成绩来看，美的置业无疑是成功的。除规模增长外，具有制造业基因的美的置业，凭借智慧地产赋能，精细化管理机制以及以研发为驱动的系统化产业发展，逐渐在行业内搭建起品牌影响力以及信誉度。

美的置业成立于2004年，2018年于港交所上市，2019年成功冲击千亿。截至2020年底，已布局珠三角、长三角、长江中游、华北、西南五大经济圈63个城市，共321个项目，总土储建面5398万平米，构建了地产开发、大服务、睿住科技、商业运营四大主航道，并打造智慧地产核心标签，成为多元业务协同发展的综合型房企。

图：2015-2020美的置业销售业绩（亿元）

数据来源：招股书、企业年报、亿翰智库

美的置业是如何发展起来的，规模增长背后的核心策略是什么？增长是否具有可持续性？接下来我们将从战略视角，深度解读美的置业千亿规模背后的成长动因，以及千亿后的战略走向。

回顾美的置业发展历程，每一阶段布局都与行业发展紧密相关，具有战略意义。2004年，在行业蓬勃发展初期，美的置业正式成立，深耕佛山修炼内功。2010年，看好棚改机会，进军处于上升周期的潜力发展城市，并通过大盘开发享受城市发展红利。2016-2018年，紧跟国家去库存战略，加速全国化扩张，并在去库存周期后半段，提前调整城市结构，加大核心一二线城市布局力度。全国化扩张下，业绩快速增长，并在2018年成功上市。2019年，成功进军千亿，在行业去杠杆背景下，布局结构持续优化升级。2021年，行业向心聚集，企业竞争格局转变，强调向心力，内生驱动。美的置业进一步强化长期运营能力，步入长期稳健发展阶段。

表：2004-2020年美的置业新进驻城市情况

数据来源：招股书、企业年报、亿翰智库

PART 1  2004年

诞生于行业蓬勃发展初期，深耕佛山修炼内功历史拉回到2003年，经济高速增长，城镇化红利不断释放，房地产被正式确立为“经济支柱产业”，地产行业飞速发展。在这一阶段，万科、恒大、碧桂园等龙头房企快速扩张，一些本土房企也开始崛起。

图：2000-2007年GDP同比增速及城镇化率

数据来源：亿翰智库

另一边，美的家电产业快速发展，逐渐成长为家电行业巨头，年销售额超100亿元。基于品牌积累及看好地产行业发展机会，2004年美的置业正式成立，开发佛山市君兰国际高尔夫社区项目，同步创立“美的高尔夫球中国精英赛”。2004-2009年，行业快速发展阶段，美的置业却并未盲目扩张，而是选择深耕佛山。我们认为主要有两方面的原因：1) 制造业基因，造就企业稳健风格制造业基因，决定了美的置业选择稳扎稳打的长远发展之路。2009年之前，美的置业深耕佛山，强化内功，这也为美的置业能够在行业波段起伏中，长期稳健发展奠定基础。2) 开发多个精品项目，强化内功成立初期，美的置业在佛山开发了多个精品项目，排名前列项目君兰国际高尔夫生活村，位于顺德北滘，是佛山仅有的城市中心高尔夫生活区，享有完善市政配套，拥有自建君兰国际高尔夫俱乐部，成为佛山豪宅项目标杆。此后，美的置业又相继在佛山顺德开发了美的御海东郡、美的君兰江山等高端大盘项目，在佛山积累了深厚的开发经营功底及品牌认可度。

PART 2   2010年

看好棚改机会，进军处于上升周期的潜力发展城市

2008年，国务院大力推进保障性安居工程建设。2010年，中央全面推进城市和国有工矿棚户区改造工作，此后，棚户区改造进入快车道。2008-2012年全国完成各类棚户区改造开工1260万套，2013-2014年分别完成棚户区改造开工323万套、470万套。从2015年开始，我国实施棚改三年计划，从2015年至2017年累计完成棚户区改造开工超1800万套。

图：2012-2017年棚改实际新开工数量（万套）

数据来源：亿翰智库

表：2009-2015年棚改重要政策

2010年，美的置业看好棚改机会，开始走出佛山，向外扩张。美的置业在城市布局上，有两大特征：

1) 选择处于上升周期的潜力发展城市美的置业走出佛山首站选择了贵阳，此后又相继进驻了徐州、宁波等潜力发展城市。一方面，这些城市竞争环境较为友好；另一方面，这些城市基本面较好，未来发展潜力较大。此外，上述城市位于高铁商务区及城市新核心潜力地带，高铁的开通带动了城市产业的发展及资源的流动，进而带动区域房地产市场的发展。如徐州是淮海经济圈中心城市，良好的区位优势、产业基础和人口基数，成为了近几年房企必争之地。贵阳作为贵州省会城市，以及西南区域的重要交通枢纽，发展潜力巨大，且早期受益于贵阳政府对城市建设升级的迫切需求，市场存在大量大盘拿地机会。美的置业在徐州的排名前列项目落子徐州高铁商务区，贵阳排名前列项目落子贵阳新核心观山湖片区。可以说是提前占位，享受后期城市发展红利。2) 通过大盘拉长周期，享受城市发展红利进驻初期，城市发展相对落后，美的置业通过大盘开发，提前占位，打造大型城市综合体项目，除住宅开发外，完善区域配套建设。后期随着城市发展，项目价值逐渐提升，为企业带来更多利润。如美的置业在徐州、邯郸、贵阳等地深耕超10年，市占率名列前茅。表：2010-2015年美的置业典型新进驻城市布局情况

资料来源：亿翰智库PART 3   2016-2018年紧跟国家去库存战略，加速全国化扩张，

并在去库存周期后半段，提前调整城市结构

2015年12月，中央经济工作会议提出去库存，2016年，行业去库存大幕拉开，行业开启新一轮上涨周期。美的置业抓住机会，加速全国化布局，五大经济圈布局全面铺开。

图：2014-2018全国商品房销售面积（亿平米）

数据来源：国家统计局

图：2015-2018美的置业进驻城市数量（个）

数据来源：亿翰智库、企业年报

2016年“930新政”，行业开启新一轮调控。美的置业也在去库存后半段，提前进行城市的优化调整。2017-2018年间，进驻了广州、合肥、成都等核心一二线城市，提升企业的抗风险能力。

PART 4   2019年以来

行业去杠杆，城市布局持续优化升级

2019年以来，美的置业不断推进“城市升级+区域深耕”。重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，投资重心向珠三角、长三角等核心经济圈一二线城市靠拢，进入杭州、上海、武汉、天津、温州、珠海等核心城市。2021年美的置业提出了“根据地+卫星城”布局模式，从区域——城市——片区，做实做强城市深耕。图：截止2020年底美的置业各区域土储分布

数据来源：企业年报PART 5   行业向心聚集，内生驱动力下的美的置业将更有优势当前行业由“增量时代”进入“存量时代”，三道红线、两条红线、土地集中管理等长效机制实施落地，倒逼行业向心聚集，企业竞争逻辑发生转变，由“大开发”进入“大服务”时代。新格局下，美的置业总裁提出了开启“二次创业”，并进行了战略模式及治理机制升级。由“一主两翼”升级为“四大主航道”发展战略，即从“地产开发为主业”调整为“地产开发、大服务、睿住科技和商业运营”协同发展。同时发力城市更新，储备长期资源，升级数字化管理平台，提升运营效率，加大股权激励，促进共创共享。1) 升级四大主航道，践行长期主义基于美的置业“智慧生活引领者”的品牌愿景与“智慧地产制造商”的品牌定位，美的置业以地产开发、服务运营（大服务、商业运营）为两大业务核心，并通过睿住科技进行智慧赋能，践行长期主义。大服务：智慧赋能，围绕居住、生产、生活三维度延伸人工成本是服务成本的主要投入，为提升服务质量及利润，美的置业加快智慧化服务建设，塑造智能化及数字化服务的竞争优势。基于人工智能、云计算、大数据等技术基础，运用AI系统链接，构建了智慧社区生态系统。在疫情期间，运用AI系统连结无接触服务，构建网格管家服务模式，上线云邻社区3.0APP，并落地了排名前列AI社区——美的领贤公馆。此外，美的置业基于生产、生活、居住多维度，积极延伸服务链条和扩大服务边界，执行“1+N”服务战略。在服务链条上，除传统物业服务外，探索金融、租售、社区养老等社区衍生服务；在服务业态上，基于自身在产业园、文旅康养落地项目优势，积极拓展产业园、康养文旅、城市公建等综合型服务业态。目前已成功中标佛山上华产业园、库卡科技园、盈峰产业园、上海库卡机器人总部、上海库卡柔性系统、昆山库卡工业自动化等产业园服务项目，管理价值不断扩大。

商业运营：构建智慧商业，打造城市生态圈

美的置业2010年开始进军商业地产，对城市综合体、社区邻里商业等商业领域进行探索，并于2015年成立了美的商业管理有限公司，全权负责美的置业旗下商业项目的规划管理。截至2020年12月31日，美的置业商业管理项目总计13个，其中在营项目6个。形成“悦然广场”、“悦然里”、“悦然寓”三大产品线。

美的置业在商业领域进行差异化竞争策略：

精准选址，确保客流基础：客流量是衡量商业项目成功的基础，美的置业在商业项目选址时，多聚焦城市交通要道。如佛山悦然广场，靠近美的置业总部大楼，衔接广州7号线和佛山3号线，地铁红利，有效吸纳周边区域人群。打造混合体验商业模式，较大化吸引客流：同样以佛山悦然广场为例，开业三天，总客流量达42万，刷新顺德北商业记录。项目引入了200多家商业品牌，超过60%为区域内首次进驻的品牌，开业率达95%。项目通过聚集超市、影院、美食、购物、儿童体验等多元化一站式消费，满足不同消费需求，较大化吸引客流。构建智慧商业，提升管理运营效率：传承智慧基因，美的置业在商业领域进行智慧商业空间及场景的打造。打造智慧拓展及智慧经营双平台，引入智慧阿里云服务，为商家、客户提供智能便捷的服务。随着物业服务及商业项目不断扩张，为美的置业带来了长期稳定的现金流入。

图：2017-2020年美的置业物业服务&商业物业投资运营营业收入（单位：亿元）

数据来源：企业年报

睿住科技：智慧引领，构建企业核心竞争标签睿住科技是美的置业集团四大主航道中的产业航道，以智慧化产业及装配式建筑产业为两大产业方向。是企业竞争核心以及其他业务的赋能。区别于行业内其他企业产业路径，美的置业产业思维逻辑均是以研发为核心驱动，构建系统化解决方案，并打通全产业链条，实现产品的有效落地。2019年，美的置业成立了智慧生活研究院及产业产品研究院，通过创新研发，构建了系统化解决方案，形成了先进的产品落地能力。在智慧产业方面，美的置业2020年全年交付3.6万套，累计建设智慧社区345个，并以“5M智慧健康社区”为基础，打造智慧产品核心标签，确立璟睿、君兰、云筑、未来四大产品线，形成独特竞争优势。在装配式建筑产业方面，美的置业在徐州、佛山、邯郸等地落地产业园区，并拥有国内首条整装卫浴自动化生产线，相较传统卫浴，提效70%，降本30%。

表：美的置业四大产品线

2) 拓展城市更新，储备长期资源十四五规划及2021年全国两会中，均提到城市更新战略布局，各地政府积极响应，为企业带来新的机遇。美的置业作为千亿房企，近两年积极拓展城市更新业务。美的置业目前在手的有11个城市更新项目，主要以广佛区域及昆明城市更新项目为主，美的置业管理层表示未来将持续发力城市更新业务。城市更新牵涉企业、政府、村民三方，各地政策不一，操作复杂，具有较强的地方属性。美的置业虽然切入城市更新不久，但凭借在佛山深耕优势、企业品牌口碑及产业基础，有效助推城市更新业务进程。城市更新业务也将为美的置业带来长期资源储备，助力企业长期稳健发展。3) 升级数字化管理平台，提升运营效率

2020年美的置业对数字化管理平台进行全面升级，提升运营效率。全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块，通过以销定产、成本适配、弹性管理等多项措施，使库存量保持在适当比例，并有效降低成本，管理费用及营销费用下降明显。

图：2018-2020年美的置业管理费用及营销费用变化

数据来源：企业年报4) 加大股权激励，促进共创共享在房企越来越聚焦“向内看”的大背景下，强调公司高管和腰部骨干人才的“内生性”、“稳定性”和“向心力”，也就成为了当下房企长跑赛、谋求组织红利的关键举措。2021年4月22日，美的置业发布股权激励计划。本质上，是美的置业管理层着眼于长期发展，将个人收益与公司长期发展诉求绑定，在共同目标引领下，较大化激发组织效能。

结语

回顾美的置业千亿发展之路，从佛山走向全国并冲进千亿，背后是主动求变的内生驱动，顺应时势的战略布局，产业赋能的经营升维。新格局下，具备长期稳定现金流入、核心产品标签、精益化运营机制和稳定职业经理人团队的企业，将更具备综合竞争力。