无锡月报|10月新房成交环比涨超4成,二手房价创今年新高

一、10月无锡新房市场量升价跌，新吴区成交涨势可观

（一）成交：“银十”无锡新房成交止跌回升

今年以来，无锡发布多轮宽松政策提振楼市，4月25日无锡出台关于调整本市住房公积金相关政策的通知，提高公积金贷款额度，5月初，无锡对二手房松绑，提出个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，5月30日，无锡再次对购买144平方米（含）以上商品住房适当放宽限购。在多轮宽松政策之下，加之无锡疫情得到有效控制，5、6月新房成交连续两月回升，6月达到年内新高，7月进入传统楼市淡季，推盘量骤减，新房成交周期性下滑，8月无锡楼市再次松绑，降低首付比例，规定名下有且只有一套房贷未结清的，首付5成，名下房贷结清的，首付3成，带动8月成交水平提升。进入9月份，随着政策效应淡化，成交量再次回落，10月份随着中央连续输出多重利好政策，新房成交止跌回升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月无锡新房成交2170套，环比上涨43.05%，同比下跌17.08%。1-10月无锡新房累计成交20266套，同比下降58.48%。

（二）价格：刚需项目集中的新吴、惠山两区成交上升带动房价下滑

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月无锡新房成交均价为23321元/㎡，环比下跌4.99%，同比上涨5%。本月无锡新房价格继续回落，本月刚需项目较为集中的新吴区和惠山区成交增加，高价项目聚集的滨湖区成交减少，导致成交均价结构性回落。

（三）库存：供应不足加之去化良好之下，10月库存量回落

随着宽松政策出台，房企推盘意愿增强，6月份供应量达到年内峰值，近几个月来，无锡新房供应持续低位运行，金九月房企推盘热情较高，新房供应达到一个小高峰，本月供应量较上月减少。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月批准上市套数为552套，环比下跌41.6%，同比下跌86%。从库存来看，10月无锡新房库存为36958套，环比回落4.19%，同比下降1.48%。

10月份，无锡新领销许项目3个，共申领552套，总规划建筑面积8.44万㎡，覆盖2个城区。其中，海和清舒院（仁恒海和院）10月份首次申领销售许可，分别是1-3#、5-7#、10-15#楼，共计166套房源，根据仁恒公布的备案信息，建面约170-355㎡，毛坯备案均价34040元/㎡，基本装修价格2000元/㎡，合计为36040元/㎡。项目住宅共规划16栋4-6层多层产品，为纯别墅住区，仁恒一直以来专注于高端项目打造，该项目也是仁恒系的TOP产品线，未来面向高端改善客群。

（四）分区：本月新吴区、惠山区成交涨幅领跑  

从2022年10月份无锡五城区的成交表现来看，新吴区位列成交榜首，新房成交872套，占比48.85%，其次为惠山区，10月成交424套，占比23.75%，锡山区位居第三位，单月成交266套，占比14.9%。

与9月相比，3个城区成交量上涨，其余2个城区成交量下降。其中，新吴区涨幅领跑，环比上涨118%，其次为惠山区，环比涨幅为101.9%，与此同时，滨湖区跌幅居首，环比下降18.01%。 

（五）板块：新吴区包揽近半数席位，泰山路板块成交居首

从各大板块的成交表现来看，新吴区包揽7个席位，锡山区、惠山区各占据4个名额。其中，新吴区的泰山路板块本月成交333套，均价为20062元/㎡，位居成交套数榜首。作为一个刚需为主的板块，泰山路周围汇集了新吴区各类产业，人口密集，加上房价水平不高，吸引大量购房者在此置业。其次为惠山新城板块，10月成交154套，成交均价为24032元/㎡。新吴区的旺庄路板块紧随其后，单月成交144套，位居第三。

（六）房企：建发房产单月成交12亿元遥遥领先 

从10月份各大房企表现来看，建发房产遥遥领先，10月销售金额破12亿元，成交套数超500套。其次为万科地产，单月销售金额为3.66亿元，成交套数为139套，地方国资平台企业无锡太湖新城发展也表现优异，单月销售金额为3.51亿元。整体来看，无锡新房市场，一部分深耕型的大型民企在无锡市场占据相当份额，如建发房产、万科、路劲等，除此之外，地方国资企业如无锡太湖新城发展、苏高新等也频频崭露头角。 

（七）项目：建发项目包揽TOP4，建发泊月湾占据第一

从10月份无锡新房成交套数TOP20项目来看，新吴区项目占据近半分天下，其次为经开区，有4个项目上榜。值得注意是，成交套数TOP4项目均为建发房产打造，其中，新吴区的建发泊月湾和建发上院位居前二，成交套数分别为181和143套，成交均价分别为20581元/㎡和22966元/㎡。惠山区的建发静学和鸣和建发金玥湾紧随其后，本月均成交102套。

从成交金额排行来看，仍是新吴区和经开区占据多数，建发上院和建发泊月湾包揽前二，本月成交金额均超4亿，其次为经开区的金匮里，单月成交金额为3.51亿元，成交均价为31771元/㎡。 

二、二手房市场量跌价涨，市场信心尚且不足

（一）成交：二手房成交继续回落，成交活跃度下降 

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月无锡二手房成交3015套，环比下跌11.61%，同比上涨30.75%。1-10月二手房累计成交28185套，同比下降33.51%，降幅较1-9月收窄3.7个百分点。在金九银十新房市场推出多项优惠活动下，购房者对二手房关注度下降，二手房成交连续两月下滑。

（二）价格：二手房市场价格创今年新高 

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月无锡二手住宅市场均价为19263元/㎡，环比上涨0.66%，同比上涨1.02%。无锡二手住宅市场均价连续两月上升，本月成交价格创今年以来的新高。

（三）调价房源：10月涨价房源占比微降，市场信心仍然偏弱

从涨降价房源来看，10月无锡二手住宅调价中涨价房源占比为8.71%，较上月收窄1.14个百分点。涨价房源占比连续5月回落，整体来看，虽然无锡8月、9月接连推出降低二套房首付比例、二手房带押过户等利好政策，但是政策效应未达预期，市场想要真正回温或仍需要更强效更实质性的政策加持。

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