业绩下滑,调控频出,今年的"金九银十"......

金九银十，可以说是楼市旺季的代言词了。一方面是因为大多数开发商选择在九、十月份大量推盘、开盘；另一方面是因为购房者也倾向于选择在这两个月购房，这样的话，整个购房贷款审批手续下来，可以在年前结束。大家也能过个好年。

但是今年，似乎与往年不一样。“降温”是今年楼市的关键词。

近日，国家统计局官网发布一则数据，内容关于2021年8月份商品住宅销售价格变动情况。

一线城市中新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

在统计局网页系统上还发布了另外一项关于国内房地产开发投资的数据。从数字上看，投资量一直在增长，但是2021年全年相比，增长量是在下降的。

左右滑动查看更多

此外，从克瑞尔研究中心的数据得知，下半年以来，房企销售业绩下滑明显，即使是排名靠前的头部房企，8月销售业绩也不及上半年的平均水平。

来源：克而瑞

目前房产市场的状态，如果说是疫情冲击，投资、消费能力降低，不如说是政策调控让人无从下手。

2021年1月1日起全行业推行“三道红线”政策，所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

会议规划了房地产的三条红线：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

这个会议的主要内容概括还有：不把房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效机制。完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度。

今年6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》，同踩“三道红线”、严重失信房企将被限制土地竞买资格。

来源：视觉中国

“三道红线”的实施，给各大房企造成了很大的融资困难。资产负债表薄弱的开发商可能需要降低房价以促进销售来增加现金。不少房企的债务偿还，也不能靠举债进行，只能依赖销售回款，手里没有充裕资金，如何多拿地？如何多开发？

不过一定意义上讲，“三道红线”的限制也提高了入市房企的质量。

2021年新年伊始，多省自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让，集中发布公告、集中组织出让住宅用地。

来源：克而瑞

集中出让土地政策，促使房企在拿地时提高谨慎态度，并且有所顾虑，理性拿地。对房价管控起到一定作用。但集中拿地，很有可能会出现项目集中“缺市”，集中“入市”的现象。而这也会给项目销售造成很大的影响。

新政之下，排名前列批集中供地结束4个月之后，第二批集中供地相继而来，与排名前列次土拍的火热竞拍相比，二批供地参与竞拍房企减少，竞拍速度增块，还有不少土地流拍。

近期，多城二批供地又按下暂停键，继续调整拍地规则，多个城市细致规则不同，除了要求房企资质，建设相应配套之外，还要规范房企拿地资金来源，限制溢价率等等。多数房企甚至直接放弃竞拍。

政策在控制拿地开发商质量的同时，也大大降低了他们的积极性。

继房企融资“三道红线”之后，中国人民银行、银保监会关于各大银行房地产贷款和个人住房贷款的“两道红线”也随之而来。

来源：网络

6月起，多城便传出房贷困难的新闻，放贷周期增长，额度缩紧等等，尤其是在一线城市。有些地方的贷款申请甚至“排到明年”。

而且整体房贷利率处于上涨趋势，据相关数据显示，今年9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23基点，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29基点。

同时，房贷整体审核也更加严格。除却审核客户资质之外，还要审核首付资金来源等多项内容。

放贷难+还贷利率高，卖房、买房怎么易？

关于新房市场的政策一个接一个的出台，二手房市场政策也是不断。规范二手房贷款放贷，建立二手房参考价，设置官方二手房交易平台等等，二手房市场也正成为房地产调控的主战场。

来源：澎湃新闻

每一个政策都是落足于市场的长远发展，给楼市“降温”，维持房地产市场平稳健康可持续发展。实施初期给市场带来的影响，只能慢慢消化。

在政策的管控下，房地产商只有打造更优品质产品，才能在市场上长期永存。