限购、限价、限贷下,无锡经开区如何撑住房价高位?

众所周知，2月4日无锡的土拍除了时间长也刷新了新纪录，融创以12000㎡的人才房，18000元/㎡的楼面价拿下了经开区玖龙悦东侧（XDG-2020-55号）地块。

“为什么妖魔鬼怪都想修炼成人？”知乎上有个回答很赞：因为故事都是人写的。

一言以蔽之。

人有思想，这是人和动物最本质的区别，也是人类作为高级动物的标志。

所以，面对如今无锡的楼市，有人表示，各方面限制的如同“铁桶”般密不透风的无锡房价，不拿地的房企是“死刑”，而拿地的仿佛“死缓”，立刻有人表示，死缓就基本不会死。

高价拿地在诸多限制下如何保证企业的生存和利润空间，就考验人在极端环境下的思考和应对策略了。

如此大面积不计入成本的人才房，据网上信息实际楼面价已超22000元/㎡。如此高的楼面价，在当下经开区，对比周边的房价，未来基本要破4！

然而，在无锡的调控政策下，该如何冲破现有的房价又能让购房者甘愿买单呢？

1.限购，限售

2017年9月25日无锡市住建局发布的《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》。

限购区域及限购方式：

丨非本市户籍

限购区域购房应提供自购房之日前累计2 年（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明（在江阴、宜兴缴纳2年（含） 以上社保或个税的非本市户籍无房家庭，可在市区新购1套住房），对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才（指已在无锡建立社保关系的副高以上职称或硕士以上学历的非本市户籍人员）除外；非限购区域购房无需提供社保和个税证明。暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

丨本市户籍

暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房（二手房不受限制）

限地价，限房价

2016年，无锡出台了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》其中首次提出了设置土地出让较高限价的字样。一直到现在2021年，无锡的土拍较高限价依然是18000元/㎡。竞价达到较高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，附加的拍卖条件也是逐步变化，愈来愈严苛。

由开始的摇号产生，到“现房销售”，再到竞自持和如今的竞人才房。开发商拿地的隐形成本增加。

2020年12月对3幅定销商品房地块实行了“限房价、竞地价”竞拍模式。今年2月出让东港雍景湾西侧（XDG-2020-70号）地块，设置了新房售价不得超过12000元/㎡的要求，都是从土拍即开始就设置了房屋的最终售价。

在土地出让过程中，还有诸多成本巨大的配建要求：去年出让的博览中心东侧地块，要求配建3万㎡专业性体育场馆，建造成本约10亿元，并要求自持20年以上。

今年，刚刚出让的滨湖区XDG-2020-29号地块要求配建的8万㎡商业体，不仅须由竞得人自持且整体运营，还规定在签定土地出让合同之日起36个月之内满铺开业。

从这个层面上看，仅是实力符合地块要求的房企就刷掉了一拨，而再加上经济实力的挑战，如今开发商在无锡拿地真是难上加难。

限贷

近来上海、广州、深圳等地银行停发房贷的消息传遍了全国各地。据悉上海、苏州的房价在调控之下也出现了下跌。

据业内人士透露，从12月份开始无锡很多银行就基本不怎么给二手房放款了。一个朋友在6月份买了新吴区的二手房，本来准备9月份搬家，结果因为贷款一直下不来，到了今年1月份才搬入新家！

如今限贷令已下达1月有余，据了解停贷潮已经从二手房蔓延至新房。新房备案普遍延迟，贷款也延迟。

如果说限购打击的是炒房客，限贷的直接后果就是刚需上车难度更大。从这个层面上来说，无锡对房价的调控卡的相当严。

（信息来自网络）

在江苏13市楼面价对比中，南京和苏州较高楼面价已破4，而GDP排名第三的无锡，较高楼面价则是19542元/㎡，以高出南通较高楼面价107元/㎡的微弱优势位居第四，位居第三的是常州！

不说与前两名相差甚远，竟然第三都没排上。足见无锡楼市的调控之严格。

所以无锡可能真的是让开发商“又爱又恨”的城市，爱你的经济实力和城市发展活力，但是如此严苛的调控又使得开发商营销人员压力巨大。

所有人都说，之前无锡只有经开区地块限价，因此才有了“意外”的三盛拿下的XDG-2020-28号地块超过18000元/㎡的楼面价。在如今无锡土拍限价统一的情况下，经开区的房价如何维持高位？

这是购房者的疑问，更是拿地经开区的开发商最烧脑的问题。

回到最初的话题上，虽说融创对无锡市场不仅是入驻早且十几年来拿地动作不断，项目众多，但在如今无锡调控高压的档口，如何走出融创的无锡特色，值得关注。

毕竟，无锡楼市的调控可谓“无孔不入”，现在连新房的精装修标准都有了政策规定，基本装修价格标准应控制在1500元/㎡-2000元/㎡之间的合理范围内。开发商想从这一部分中挤出利润，空间太逼仄。

但以融创的风格，这个项目不会让人等太久。2021，谁是调控放松前的托举者，谁又是政策宽松后的幸运儿，只有时间能给出答案。