楼市“寒冬”真要来临?明日无锡4宗地或底价成交

11月21日，无锡将出让4宗宅地，总出让面积9.4万方，总建筑面积19.7万方，总起价14.4亿元，地块分布于梁溪区、惠山区和新吴区。截止目前，4宗地块均仅有1家房企报名，或将全部底价成交？

XDG-2017-51地块

XDG-2017-51地块位于梁溪区兴源路与北新河交叉口东北侧，土地面积为10672.2㎡，用途为居住用地和商业用地，1＜容积率≤2.9，土地出让起始价为30800万元，起始楼面价9952元/㎡。

该地块紧邻无锡火车站、汽车站、地铁1号线和3号线(在建)傍身、市中心三大商圈环伺……地理位置优质，地块区域优势较明显，是主城区难得的优质地块。

1交通配套：地块周边兴源北路、惠勤路、锡沪路等多条交通路网环伺，紧邻无锡火车站、中央汽车站，地处地铁1号线火车站附近，距离地铁3号线(建设中)三院站仅500米，出行相当便捷。2商业配套：处于火车站商圈内，附近有沃尔玛、茂业时代广场、新百联风尚等购物广场，地块西边1公里内有欧风街商圈，包括了凤凰798街区，南面1.5公里内中山路商圈。3教育配套：附近有积余实验小学、通江实验小学等，教育配套较为完善。4医疗配套：无锡101医院、无锡市第三人民医院等医疗服务

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火车站商圈时隔7年终补仓

自原北塘和崇安、南长三区被并入主城区梁溪后，无锡大市中心的发展备受关注，主城区内，土地价值稀缺水涨船高，寸土寸金。2018年截止至今，梁溪区总计成交9宗经营性地块，其中仅4宗涉住用地，吸引了众多品牌房企的参与，在无锡最近的一次土拍中(2018.9.27)，梁溪区两宗地块成交价均近万元，凤宾路、江海路西北侧地块成交楼面价9758元/㎡，广石路、凤宾路西南侧地块成交楼面价9773元/㎡。

放眼51号地块所处的区位，各大繁华商圈环伺，西边1公里内有欧风街商圈，南面1.5公里处有无锡最繁华的中山路商圈，未来居住、投资价值都有着无限的上升空间。据了解，该地块所处的火车站商圈上一次拿地还要追溯到2011年，当时保利达以楼面价6051元/㎡拿下XDG-2009-36号地块，时隔7年，目前保利达江湾城二手房售价已近23000元/㎡，加之区域内诸多高价楼盘的价值奠基，这也在一定程度上为原汽车北站西侧地块夯实了价值基础。

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片区新房库存告急 亟须新项目进驻

从地块区位来看，周边新老成熟小区林立，人口密集，置业需求旺盛，居住氛围十分浓郁，周边二手房均价整体在17000元/㎡左右，虽然这其中有市场推动左右，但因周边交通商业配套利好，紧邻中山路、三阳广场商圈，紧靠解放环路，二手房房价较高也是理所当然的。

纵观板块内的新房市场，仅有的世茂时光里也于上个月售罄，急需新产品入市补仓，该地块的投入开发，或将填补新房市场的紧缺，为该片区注入新的活力。

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小而精地块 或引大牌房企深耕、进驻

受房地产整体大环境的影响，下半年以来房企在拿地方面开始变得十分谨慎，小体量项目周转较快易受青睐，XDG-2017-51地块不论是周边各项配套资源，还是自身的地段优势，都显示出它是一宗不可多得的小而精地块，市场激烈竞争必不可免，即使以底价成交，未来产品售价或将提升至新的高度。

从该地块建设条件规定显示，新建住宅中成品住房(即精装房)比例不得低于30%，在物业、文化体育设施配套及生态建设等方面都有要求，那么该地块很有可能由擅长精装的大牌房企拿地操盘，适合开发商打造中高端产品、科技类中高层住宅，进一步激发人们的改善型需求。

XDG-2017-22地块

XDG-2017-22地块位于惠山区洛社新城新盛路北侧、规划道路东侧，土地面积89189.1㎡，用途为居住用地，1＜容积率≤2.2-2.5，土地出让起始价56900万元，起始楼面价6439元/㎡。

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交通配套：附近有新顺路、雅中路、洛城大道多条交通要道环伺，公交线路有70路、609路和626路，板块内地铁三号线在建中。

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商业配套：麦德龙、乐购、国美电器

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教育配套：雅西小学、新开河实验学校、洛社小学、洛社初中和洛社高中

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医疗配套：距离惠山区人民医院约3公里

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板块投资价值高 一年地价翻一倍

说到惠山区内众板块，大家关注度比较高的都集中在配套已经相当成熟的惠山新城、天一新城。但是要论近两年来板块潜力大、投资价值高、发展速度快就不可不提洛社板块这匹“黑马”了。

2017年3月，华广置业以溢价率17.51%，最终楼面价3150.81元/㎡拿下了洛城紫园。2018年1月，洛城紫园开盘，由于当时无锡刚需盘的标杆西溪碧桂园、实地玫瑰庄园已进入尾盘阶段，洛城紫园9500元/㎡的价格作为当时仅有的几个单价万元以下的楼盘，开盘即火，且在几次加推后始终保持良好势头。而在经历了今年无锡上半年的两场土拍后，洛城紫园的高层价格已经涨到了13000/㎡。

在无锡“4.26”土拍中，尽管当时全国土地市场已经开始有下行迹象，而当时首进无锡的国瑞还是独具慧眼，以37.5%的溢价率，最终楼面价7159.97元/㎡摘得国瑞洛社新城15号地块。这在当时“低溢价率”大行其道的土拍市场，37.5%的溢价率在无锡“4.26”土拍中一骑绝尘。短短一年时间，地价翻了一倍，当时无锡地产圈引起了不小的震动。

而在土地市场“冰封”的下半年，同样是坐落于洛社板块的米兰1号地块又在无锡“9.27”土拍中被城投公司以底价收入囊中。综合板块内地价、楼价来看，该项目未来开盘均价预计约在14000元/㎡。

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立体交通发展迅猛 助力区域板块腾飞

今年8月1日，江海西路钱皋路以西段高架快速路率先通车。江海快速路连接起了洛社与快速内环，长约8.8公里，全程无红绿灯。通过这条路，洛社驱车至城区只要6、7分钟！

除了快速交通，在建地铁3号线延伸线洛社站也在规划范围内，使得洛社享有城际高铁的毗邻优势。随着地铁3号线的落成，洛社将可快速通达全城，甚至通过转乘城际铁路，可达南京、上海等周边城市。

洛社立体交通网已展现眼前。

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深挖洛社发展潜力 锡西新城不可限量

根据《无锡市"十三五"城乡建设总体规划》要求，洛社被纳入重点规划的锡西城镇组群，并以苏南先进制造业基地、无锡现代物流中心、锡西公共服务中心、洛社幸福宜居镇区为目标提升未来发展水平。

此外，近年来的发展之下，洛社新城也正逐渐摆脱“落后乡下”、“城市死角”的刻板印象，拥有1830多家工业企业，其中私企90%以上，世界五百强企业有7家，GDP超过100亿。而"两站一港"的区位优势，促进先进装备制造业、现代服务业协调发展，也为洛社镇推进新型城镇化和城乡统筹发展提供了有力保证。

XDG-2017-15地块

XDG-2017-15地块，位于新吴区冷渎港和锡士路交叉口东南侧，土地面积22128.8㎡，用途为居住用地，1＜容积率≤2.0-2.2，土地出让金起始价为34540万元，起始楼面价7804元/㎡。

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该地块排名前列次挂牌时间为2018年3月26日，在4月26日竞拍时被无锡国土资源局收回。如今再挂牌，地块信息也作了相应调整：

1、起始楼面价由原来的9900元/㎡调整为7804元/㎡，下降了2096元/㎡，并取消了原先设定的较高限价。

2、成品住宅比例由原先要求的100%调整为不低于30%。

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交通配套：地块周边主干道包括行创四路、金城东路、金城路高架等。公交路线有763路、769路、788-1路、771路、19路快速线、802路等。

2教育配套：春城小学、江溪幼儿园、东亭实验小学恒大分部。3商业配套：地块北侧恒大绿洲底商已经全部开业；此外沿金城东路往东侧约600米有一处商业体、包括大型超市、餐饮店、药店等业态。

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板块新房房源稀缺 新品补仓在即

目前，地块周边新房项目虽多，但在售的住宅房源少，仅中海·寰宇天下和美新玫瑰大道在售，中海·寰宇天下14700元/㎡起，美新玫瑰大道均价13500元/㎡。根据地块≤2.0-2.2的容积率来看，该地块开发成低密度住宅产品的可能性较高，用于补充区域房源。

地块所在的江溪板块，最近一次土拍是在去年12月由吉宝竞得的XDG-2017-25号地块，该地块成交楼面价为7026.02元/㎡，目前规划已经出炉，将打造高层及洋房产品，预计很快会入市销售。

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江溪板块凸起 成下一个热门置业板块

在房价涨势上，比起长江路板块的迅猛，江溪板块要低调许多。翻开地图不难发现，该板块紧邻长江北路商圈，从城市扩张的角度来讲，新吴区长江北路的辐射首先受益的就是该板块。

长江北路沿线曾经汇集长江国际花园、万科东郡、保利中央公园、金科中心等商品住宅，不过随着板块内的房源进入去化后期，如今长江北路沿线几乎没有可售房源。如此一来，在新吴区有购置新房需求的，只能将目光放在其他板块。

目前江溪板块内品牌房企云集，富力、国信、融侨、新城、金科、中海纷纷入驻，人气渐渐集聚;规划中的5号线将穿过其中，助力交通;配套上，新城中央公园、欧尚商务圈、新之城生活购物广场等生活商业娱乐配套设施丰富。随着更多的开发商和购房者的目光齐聚江溪板块，该板块的发展前景不容小觑。

XDG-2017-38地块

XDG-2017-38地块，位于新吴区新华路东侧、梅育路南侧，出让面积21062.3㎡，用途为居住、商业用地，其中商业核定建筑面积不少于总核定建筑面积的10%，1＜容积率 ≤1.6-1.8，土地出让起始总价为21400万元，起拍楼面价6350元/㎡。

1交通配套：地块被梅育路、新华路等道路环绕，交通较为便捷。公交线路有129路、162路、768路、69路和727路等皆可到达。2教育配套：新区实验小学、无锡市吴风实验小学、锡梅小学等3商业配套：五洲国际广场、百联奥特莱斯3医疗配套：梅村综合医院、梅村镇社区卫生服务中心

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高架+地铁+商圈 完善生活圈逐渐形成

38号地块地处梅村街道的核心位置，北临梅育路，西接新华路，周边分部有金城路高架及高浪路高架、泰伯大道等主干道，出行便捷。值得注意的是，地铁4号线二期工程也已于4月17日做了第二次环评公示，车站增加到了13座。大体走向是从4号线一期终点站贡湖大道站接入2号线映月湖公园站，并将有4个站点途经梅村，这无疑给梅村板块的交通带来了极大利好。

得益于板块内成熟的居住环境，地块周边的商业配套也愈发完善，包括五洲国际广场、嘉禾广场、百联奥特莱斯等在内的多个综合性商业，以及部分已交付住宅社区的沿街补充商业，为项目后期居民解决日常生活需求提供了最充足的保障。

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品牌房企相继进驻 夯实板块价值基础

2017年8月18日，新吴区梅村金城东路南、梅东河西侧XDG-2017-11号地块被保利地产以8.24亿元，楼面价7086元/㎡竞得；今年4月26日，新吴区梅村脱普地块开拍，最终路劲以5.648亿元竞得，楼面价7860.36元/㎡。近几年来，品牌房企都已陆续开始抢占梅村，包括万科、碧桂园等也都在梅村开发建设有项目梅村板块的关注度越来越高。

根据梅村实验小学西侧地块≤1.6-1.8的容积率来看，未来或开发成多层、高层及小高层住宅项目。而随着梅村板块价值的上升和区域内品牌楼盘的奠基，刚需族在版块内的置业门槛未来也将逐渐拉高，该地块今后的开盘入市也将进一步提升片区人居品质。

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成熟小区环伺 教育资源优渥

地块位于梅村街道较为中心的区域，周边住宅小区众多，人口密集。板块内有万科维园、碧桂园梅公馆以及纯新盘吴樾东方等楼盘项目，更有香梅花园、锡梅花园、泰伯花苑等大型社区，在前期的规划和发展中，形成了浓郁的居住氛围。

地块周边更有多所学校环伺，除无锡新区实验小学、新洲小学外，无锡梅里中学、梅村高级中学距离地块较近，这也给版块内住户提供了极为良好的教育环境。