新城区VS老城区,政府的钱投哪里,你就买哪里

导语：跟着政府的规划走，肯定不会错。

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一线城市和热点二线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。

虽然有最繁华的地段，最优的区域配套，但是没有什么房子可挑。

而新区，有大量土地供应，新房的选择更多，规划高逼格，项目高逼格，劣势则是目前区域配套短缺。

那么买老城区好还是新城区好？

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从买房升值角度来说，“政府的钱投哪里，你的眼光就应该在哪里”，跟着政府的规划走肯定不会错。

目前中国的城市生长模式，多数是新区模式，所以纯看升值，一定是买新城区。

而有些新城由于缺乏人口和产业，甚至成了鬼城，那么如果判断新城值得买？

因为土地财政仍然是中国大部分发展中城市的主要融资手段。

通过卖地来筹集资金，一块地拍出去，动辄几十亿甚至上百亿，比起收税，简直多快好省。

城市老中心，早已商铺林立，盘根错节，要从旧楼改造中去拿地，成本高，速度慢。

最方便的方法，就是到城市边缘，画下一个圈，告诉你这里要建造一个新区，政府计划投资百亿，已经跟某500强企业签了合作协议，地铁规划了三条，预计三年后通车，大型综合体、城市公园、高端医院、知名院校分校都要建起来，预计五年后常驻人口30万……更夸张的地方，直接把政府办公场所也搬过去，誓要再造一座城。

然后你到了新区一看，推土机大吊车刚刚入场，到处坑坑洼洼，掘地三尺，灰尘漫天，周围只有几幢半新不旧的“类宿舍楼”孤零零地站着，仿佛即将再度爆红的过气明星，还没准备好旧貌换新颜，就要被时代的大手推往台前。

稍微再开远一点，离开正在建设的大工地，很快出现一片田园风光，岁月静好，一派祥和，恍惚间你觉得刚才听说的规划，像是一场难以成真的梦。

建设漂亮新区，当然需要钱。不把新区的地高价卖给开发商，怎么筹得建设资金呢？不做出一番高大上的规划，又如何吸引开发商高价拿地的？

大胆推测一下，新区模式可以这样循环制造：先拿出规划，炒出一个高大上的概念，吸引眼球。

然后把新区的住宅用地高价拍给开发商，原来只能卖5千的现在要卖1万。

顺利融资后投入新区建设，搞高铁站、体育馆、地铁等大型基础设施，将来一切落地，吸引企业和人口流入，当初买了房的老百姓得到一笔房产增值，所有人皆大欢喜。

理论上说，眼前不论是坑坑洼洼还是田园风光，三四年后都有可能是一座全新的城，比老城摩登、年轻、先进、颜值高，享受更快更高的增长。

我们在此点评两个典型的新城，透过它们，相信你就会明白你所在城市的新城区是否值得买了。

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无锡太湖新城

无锡太湖新城已经发展了10年。在它身上，我们能完整看到一个典型新区建造的固有套路。

修路、修大路，修四通八达的新区路网，如果可能，较好新区还能开进地铁。所以无锡的排名前列条地铁，地铁1号线一共只有24个站点，太湖新城占了7个。

路修好了，新区要聚拢人气，要吸引人口。那机关单位起个带头作用，迁入新区。

2010年，太湖新城实打实把无锡市政府搬了过去，不是仅仅盖了个办公大楼就OK了，在核心区域建了市民中心、金融街、体育馆、大剧院、文化宫。

无锡市政府的背书，是不少新无锡人去太湖新城买房的最主要原因。

太湖新城一景

这还是一个用名校配套带动的新城。

太湖新城，行内人对在这个区域置业有褒有贬，却都会承认这个区域内优质学校资源的存在。

无锡排名排名前列的锡师附小在太湖新城建了新校，受欢迎的民办学校金桥双语实验学校在太湖新城也设有校区，还有即将招生的国际学校......

不止于此，区域内大多数楼盘都是品牌房企在开发。很早进入太湖新城的万科、融创、绿城；还包括雅居乐、朗诗、中海、富力、万达......

但是，太湖新城的房子都卖给了谁？

老无锡人看不上偏居城市一隅的太湖新城。

那到底谁接手了？一般有4类客户：在市民中心上班的公务员；就近买房的当地拆迁户；买来等升值的投资客；在无锡安家的新无锡人。

第3类人，是这个片区的购房主体。无锡现在主要是苏州投资客在炒，噱头就是临近苏州，随着地铁搭建，未来会吸引苏州外溢购房者。

太湖新城规划常住人口要达到100万，目前无锡常住人口652万。

尽管截止2016年底，无锡在江苏各市流入人口排第二，流入人口170万人，但是，最近4、5年，无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人口，实际流入人口速度在放缓。

虽然，太湖新城不会成为一个“鬼城”。

但如果仅仅靠苏州外溢到后花园无锡购房，它需要更长的时间去填补这100万的人口缺口，所以买无锡，必须是长期投资。

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郑州郑东新区

再看从鬼城中逆袭的郑东新区。

始于2003年的郑东新区，与金水老城区实际上仅有中州大道一路相隔，不远的通勤距离，让这个新区在发展之初已经占尽先天优势。

郑东新区开建的十年间，备受质疑。有来自郑州的老百姓，3000多元的房子都没人敢买，因为太荒，“面包车”都不来这个区域。

有来自郑州的本土开发商，没人敢进这个区域，就算进来了，也是胆战心惊，害怕栽进去；有来自郑州的本地单位，宁愿挤在拥挤的老城区，也不愿意搬迁，生活太不便…

甚至，在质疑声最顶峰的时期，被一些媒体称为中国较大的鬼城。

郑东新区一景

但是，这一切在2014年有了变化。2014年起，郑东新区基本上已经没有商品房库存严重积压的情况了。

这个拐点，很大原因还要归功于人口的流入。

有数据显示，从2010年起，郑州市常住人口从老城区向郑东新区流入。但现实不只是老城区到新城区之间的人口流入。

郑州，背靠的是河南一亿多的人口，吸引河南的其他城市的人来此“郑漂”，这些人都成为郑州的实际居住购房者主力，一度造成郑州购房者外地比例占到80%以上。 

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所以，新城是否值得买？一般有以下5个标准：

１．新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。

２．人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口。

３．政府带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手。

４．有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。

５．规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。

此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。

毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。

最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

人口，才是搞新区较大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？

一线城市以外，根本不存在的。

所以，如果买新区，一定要买政府最重视的那一个。

如何挑选新城区的升值好房子？