地面停车位,物业可以收费吗?

随着社会经济的发展，汽车越来越普及，小区停车问题成为业主普遍关心的问题。不少物业公司对小区规划的地面停车位进行出租，甚至在业主共有的道路或其他场地开辟临时车位进行收费。对于物业公司是否有权收费、应当如何收费、收益如何分配，很多业主并不清楚。因为停车位收费的问题产生的纠纷屡见不鲜。那么，地面商铺外公共区域是否属全体业主所有，物业是否有权对商铺前面停车位收取停车费呢？

【案例】

2016年6月，林某某、万某某共同出资购买了某市某小区的两套商品房，其中一套为住宅，另一套为南广场地面的商业用房，两人装修后用于经营一家餐饮店。该小区由凯德公司提供物业服务，并收取相关物业费。2017年2月，小区业主委员会与凯德公司联合公示了小区停车位的收费标准，其中南广场地面停车位临时停车为1-2小时收费5元。2017年8月，餐饮店开张后，林某某、万某某向凯德公司领取了每张5元的临时停车券，加盖了餐饮店的发票章，对前来消费的顾客发放停车券，顾客凭券驶出。截至2017年12月20日，林某某、万某某累计发放停车券2500张。随后，凯德公司持停车券，向林某某、万某某索要停车费，但林、万两人辩称顾客车辆所停放的店门口道路和广场属于公共用地，并非凯德公司提供的停车场，凯德公司无权收取停车费。多次索要无果后，凯德公司诉至法院，认为该地面停车位应当属于开发商所有，并持开发商的授权委托书，主张停车费12500元。

法院判决认为案涉地面停车位应属小区业主共有，凯德公司既无物业合同依据，也未取得小区业主授权，收取停车费没有依据，遂驳回凯德公司该项诉讼请求。

张虎律师对地面停车位归属方面的法律问题分析如下：

1、车位产权如何划分？

在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据《物权法》　第73条规定：“小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条第3 款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。”《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。权属归开发商的，物业公司可受托收费；属于业主共有的，物业无权擅自收费。另外，业主也可在房管、建设规划等部门申请查询开发商的规划许可证等，用以判断争议小区停车位是否属于业主共有。

本案中，案涉地面停车位设置于业主共有场地，不论是否经过规划许可，都应当属于全体业主共有。房地产开发商根据规划行政部门的要求，对小区公共地面配建停车位是其应尽的配建义务，不能仅因“规划”性质本身取得地面停车位的权利。

2、物业是否有权收取小区地面停车费？

本案不能出现误读，物业公司并非不可以收取小区地面停车费，前提是应当具有合法的权利来源。在业主共有区域停车是否收费，决定权在全体业主和小区业委会手中。车位若违法设置，收费行为自然也是违法的。实践中，前期物业管理阶段，房地产开发商作为小区较大的业主，可以委托物业公司进行收费；业主大会成立后，业主大会或者业委会也可决定是否收费。如果全体业主约定要委托物业服务公司收取停车费，业主就应按约定付费，收取停车费的使用也由全体业主决定。物业服务公司事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定。而根据《江苏省物业管理条例》的规定，不论基于开发商的授权或业委会的委托，物业公司所收取的地面停车费，都应当大部分纳入住宅专项维修资金，为全体业主所用。

3、物业公司违规向业主收费的，业主如何求助？

根据《较高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”可见，对于物业公司违规收取费用的，业主可以拿起法律的武器来保护自己的合法权益免受侵害。

张虎律师建议：当前因停车收费发生的纠纷较多，建议有关部门完善住宅小区和公共部位停车收费的相关规定，减少因小区停车收费引发的争议，让小区停车收费问题得到及时有效的解决。　（小维）

来源：江南晚报