上市热度不减,但物管公司的实力已经分化明显

无锡搜狐焦点 2020-06-19 16:11:19
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港交所门外,谋求上市的物管公司仍络绎不绝。金科服务跃跃欲试,正荣服务拟在7月交易,而金融街物业已成功通过聆讯,半只脚跨入港交所大门。

港交所门外,谋求上市的物管公司仍络绎不绝。

金科服务跃跃欲试,正荣服务拟在7月交易,而金融街物业已成功通过聆讯,半只脚跨入港交所大门。

对于物管公司而言,规模是一切的基础。细看这些公司,规模却参差不齐。

招股书披露,截至2019年9月30日,正荣服务在全国34个城市拥有在管项目136个,涉及在管项目总建筑面积约2100万平方米,总签约建筑面积约为3440万平方米。

相较于其他物管公司,2000万平方米左右的在管面积并不算大。据克而瑞数据,去年国内有15家物管公司管理面积破亿,头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到了3亿平方米以上。

抛开“领头羊”不谈,其他水平相当的同行也比正荣服务情况要好。例如,与之销售相当的佳兆业美好在管面积已经突破4600万平方米,母公司体量不大的银城生活服务在管面积也有2610万平方米。

作为正荣集团旗下的物管公司,背后是早在两年前就跨进千亿俱乐部的母公司,其物业规模却与地产业务不相匹配,滞后于同行的发展。

类似的还有发迹于北京的金融街物业,目前其拥有11家附属公司与40家分支机构,从2017年至去年年底,管理物业项目分别为88个、116个和144个,在管建筑面积从1318.5万平方米增至1985.7万平方米。尽管有所增长,但与同行比依然不成气候。

相对而言,金科服务的情况要更好。

截至去年年底,金科服务管理项目近800个,在管面积也在1.2亿平方米左右。在这一维度上,金科服务在国内上市物管公司中仅排在彩生活、碧桂园服务和保利物业之后。

早在今年4月底,金科股份就有发布拟拆分金科物业于港交所上市的公告。一个月后,金科股份进行了一波人事调整——原董秘徐国富调任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书,加快分拆进程。

到了本月初,金科股份委聘中信里昂证券及华泰国际为保荐人,协助集团分拆旗下物业管理公司金科服务在港上市,筹资规模至少约5亿美元。

在2019年金科的业绩报告会上,董事会秘书徐国富表示,“希望集团所有的产业板块在成熟的时候都能进入资本市场。”

而成熟的标志之一除了在规模层面的考量外,还有物管公司对母公司的依赖程度。

据悉,金科服务的在管面积中有一半来自母公司,一半来自独立第三方项目。放在整个物业行业来看,这已经是个不错的成绩。

而自2002年成立开始就在母公司的庇护下成长的正荣服务,直到2017年才开始外拓发展,但成效似乎并不是很好。

数据显示,2017年、2018年及截至2019年前三季度,正荣服务来自正荣地产开发的项目的在管建筑面积占总建筑面积的77.1%、74.4% 及 47.9%;同期正荣服务向母公司提供服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%,仍然占据近七成。

特别的是,正荣服务还曾为正荣集团进行担保借款,以自身未来物业收入作为质押,借款之后以同样的利率转而放贷给了关联方。

2016年正荣服务以未来几年收取若干物业管理费的权利(即对正荣物业服务全部股权的质押)作质押,与一家独立第三方信托公司订立一项本金5亿元、利率9.0%-14%的信托融资安排,其后将全部款项垫付给正荣集团,不过截至最后实际可行日期正荣集团已悉数偿还该项账款。

在外拓第三方开发项目上,正荣服务于2017年花费2000万现金兼并收购了江苏爱涛物业;于2019年以7000万元现金代价成功收购了苏铁物业。

第三方物业开发在管项目从2017年的216万平方米提升至2019年前三季度的1092万平方米,其收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至32.3%。

但在同期,来自第三方物业开发商项目平均物业管理费不断下降,分别为2.91元、2.21元、1.61元。且第三方项目与正荣集团项目在面积上虽然相差无几,但其收益仅为后者的一半。

同样,金融街集团旗下的金融街物业自1994年成立以来,也受到不少母公司的利好,早期大部分物业管理项目都来自母公司。

从2017年开始,金融街物业来自独立第三方项目的在管面积不断增长。截至去年年底,该数据达到666.8万平方米,同2017年相比增长了304.8万平方米。

正因如此,金融街物业来自独立第三方项目的收入占比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但现实是,母公司方提供的收入规模依然有着绝对优势,是独立第三方项目提供收入的4倍有余,可见独立第三方项目的回报率不足。

对金融街物业的规模发展而言,受制于母公司是一方面,另一方面则是其商业物业的市场定位,该部分业务市场远远小于住宅物业。

数据显示,金融街物业总收入由2017年的7.57亿元增至去年年底的9.97亿元,其中大部分来自于为商务物业提供物业管理及相关服务,过去三年,商务物业收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元,分别占总收入的70.3%、67.6%及64.9%。

值得注意的是,在商务物业收入中,来自综合体、零售商业及酒店的收入已进入瓶颈期,金融街物业计划在未来改进非商务物业管理及服务,扩大其市场份额。

到去年年末,公司商务物业与非商务物业在管面积比例继续反向拉大,至40.3%比59.7%。但需要考虑的是,住宅物业毛利率普遍低于商务物业,商务物业在很长一段时间内可能还将是金融街物业的盈利主力。

在扩大非商务物业规模的同时,金融街物业也在积极拓展北京以外的市场。如今,公司业务范围囊括11个省市,落脚一二线城市。

不可否认的是,金融街物业在大本营北京的地位不可动摇,有四成的在管面积留在北京,收入也占总量的六成以上。包括上海、江苏、广东等城市在内的华东及华南地区紧随其后,天津、河北等华北城市在管面积相对更少。

无论是外拓地域,还是增强自我造血,都是为了让自身更加成熟,足以踏入资本市场。如今,在市场缩水、盈利能力下降的现实挑战下,房企的物管业务分拆上市已是大势所趋。

上市后,公司不仅可以为自己寻求资本加持,获得更多物业管理面积,也可以通过优质的物业服务对母公司形成有力反哺。

但现在,中小公司想在港交所成功着陆变得越来越难,最后胜出还要看自身实力与未来发展潜力。

来源:界面新闻

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